HALUK NECDET TEKİN (T.N.B BAŞKAN DANIŞMANI) - TÜM MAKALELERİ

---

 

 

I – TAŞINMAZ (GAYRİMENKUL) SATIŞI VAADİ - ARSA PAYI KARŞILIĞI İNŞAAT YAPIMI SÖZLEŞMELERİ

 

1- Taşınmaz satışı vaadi ve arsa payı karşılığı inşaat yapımı sözleşmesinin hukuki yapısı - Düzenleme şeklinde yapılmasının zorunlu olduğu:

 

Konuya ilişkin açıklamaya 1979/10 sayılı Genelge’de yer verilmiştir. Bu Genelge’de:

“Kat karşılığı inşaat sözleşmesi, eser (istisna – 6098 s.TBK md. 470) ve satış vaadi (TBK md 29) sözleşmelerini kapsayan karma bir sözleşmedir. Bu sözleşme ile arsa sa­hibi ve yüklenici arsa payı karşılığında bina yapımı için anlaşmakta, arsa sahibi taşınmazdaki belli bir payın mülki­yetinin müteahhide geçirilmesini, yüklenici de inşaatı yapmayı kabul etmektedirler.

Yasalarımıza göre mal sahibi ile yüklenici arasında yapılacak inşaat sözleşmesi hiçbir şekle bağlı olmamakla beraber; kat karşılığı inşaat sözleşmesinin hukuken geçerli ve tarafları bağla­yıcı nitelik taşıyabilmesi için düzenleme biçiminde yapılması ge­rekir.

Bu konuda, Yargıtay 15. Hukuk Dairesinin 20.12.1978 gün, 1978/2023 esas, 2443 sayılı kararında “kat karşılığı inşaat sözleşmesi istisna ve satış vaadi sözleşmelerini kapsayan karma bir akit olduğundan geçerliliği gayrimenkul satış vaadi açısından re'sen (düzenleme) tanzim edilmiş noter senedinin varlığını icap ettirmektedir. Noterin imza tasdiki suretiyle yapacağı işlem, akdi geçersiz kılacağı gibi, akde bağlı cezai şartı da geçersiz kılar” denilmektedir.

Bu nedenle, kat karşılığı inşaat sözleşmelerinin Yargıtay kararına uygun olarak düzenleme biçiminde yapılmasını, bu yönde işlem yapmayan noterlerin, hukuki so­rumluluk fonundan yararlanamayacaklarının bilinmesini rica ede­rim." denilmektedir. (1979/10 s. Genelge)

 

 (NOT: 1 Ocak 2002 tarihinde yürürlüğe giren 4721 TMK’ nın 1009 uncu maddesinde “arsa payı karşılığı inşaat” ibaresinin kullanılmasına karşılık, 17.08.2013 tarihli ve 28738 sayılı Resmi Gazete’de yayımlanan yeni Tapu Sicil Tüzüğü ile yürürlükten kaldırılan mülga Tapu Sicili Tüzüğü’nün 55’nci maddesinin (c) bendinde “kat karşılığı inşaat hakkı” ibaresinin yer alması nedeniyle uygulamada yeni Tapu Sicil Tüzüğü’nün yürürlüğe girmesine kadar “kat karşılığı inşaat” ibaresi kullanılmıştır. Mülga Tüzüğün 55’nci maddesinin (c) bendinde yer alan “kat karşılığı inşaat hakkı” ibaresi, yeni Tüzüğün 47’nci maddesinin birinci fıkrasının (c) bendinde “arsa payı karşılığı inşaat hakkı” şeklinde değiştirilmesinden sonra belirtilen sözleşmelerde bu ibare kullanılmaya başlanmıştır.) (2013/81 s. Genel Yazı)

 

 

2- Taşınmaz satışı vaadi ve arsa payı karşılığı inşaat yapımı sözleşmelerinde dikkate alınacak genel hususlar:

 

a) Taşınmaz satış yetkisi içeren vekaletname ile satış vaadi sözleşmesi de yapılabileceği:

 

1985/85 sayılı Genelge’de;

“Kendisine bir gayrimenkulü satış yetkisi veren vekaletname ile o kişinin bu gayrimenkulü satış vaadinde bulunup bulunmayacağı hususunun öteden beri ihtilaf ve münakaşa konusu olduğu malumlarıdır.

Ancak, Yargıtay’ın son senelerde istikrar kazanan kararlarına göre bir gayrimenkulü satma yetkisini taşıyan vekaletnameye müsteniden gayrimenkul satış vaadi sözleşmesi yapılması mümkün görülmektedir. Hal böyle ise de Birliğimize devamlı surette intikal eden olaylardan dolayı çıkacak veya çıkması muhtemel anlaşmazlıkları önlemek için, bir vekalete istinaden gayrimenkul satış vaadi sözleşmesi yaptırmak isteyen ilgi­linin kesin iradesinin öğrenilerek bu hususun vekaletname içinde açık se­çik belirtilmesinin yararlı olacağı düşünüldüğünden, noterlerimizin gayrimenkul satışına yetki veren bir vekaletname düzenlenmesi istendiğinde ilgiliden bu hususu açıkça sorarak müspet veya menfi bir şekilde veka­letnamede belirtmelerinin uygun olacağı düşünülmektedir.” denildiğinden buna göre işlem yapılması mümkün bulunmaktadır.

 

 b) Taşınmaz satışı vaadi ve arsa payı karşılığı inşaat yapımı sözleşmelerinde kullanılabilecek kimlikler:

 

 Türk vatandaşı gerçek kişilerin işlemlerinde:

 17.08.2013 tarihli ve 28738 sayılı Resmi Gazete’de yayımlanan Tapu Sicil Tüzüğü’nün 18’inci maddesinin 2’nci fıkrası ile Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü’nün “Tapu Sicili Tüzüğü Uygulamaları” ile ilgili olarak bölge müdürlüklerine gönderdiği 03.09.2013 tarihli ve 23294678-010-07/66-7059 sayılı duyurusu uyarınca, Türk vatandaşı gerçek kişilerin tapuda işlem yapılmasını gerektiren noterlik işlemlerinde sadece;

 - Türkiye Cumhuriyeti kimlik numaralı nüfus cüzdanları,

 - Milletvekilleri, Yasama Organı eski üyeleri ile dışarıdan atanan bakanlara T.B.M.M. tarafından verilen kimlik belgesi,

 - Avukat kimlikleri,

 kullanılacaktır.

 

 Bunlar dışında kalan resmi kimliklerin, yeterli güvenlik önlemlerini içermediği gerekçesiyle Tapu Kadastro Genel Müdürlüğünce kabul edilmemesi nedeniyle, aksi kararlaştırılmadığı sürece bu işlemlerde kullanılmaması gerekmektedir.

 

 Yabancı uyruklu gerçek kişilerin işlemlerinde:

 Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü Yabancı İşler Dairesi Başkanlığının, Tapu Sicil Tüzüğü’nün 18’inci maddesine dayanarak yaptığı belirleme üzerine, yayımladığı 16.09.2013 tarihli ve 2013/13 sayılı “Yabancılara İlişkin Tapu İşlemlerinde Kimlik Tespiti” konulu genelgesinde yapılan açıklamalar uyarınca, yabancı uyruklu gerçek kişilerin tapuda işlem yapılmasını gerektiren noterlik işlemlerinde sadece;

 - Bu kişilerin tabiiyetinde bulundukları ülkelerin yetkili makamları tarafından usulüne uygun olarak verilmiş yabancı ülke kimlik belgeleri veya pasaport belgeleri,

 - 12.04.2013 tarihinden sonra nüfus müdürlüklerince düzenlenen ve değerli kağıtlar kapsamında olan Mavi Kartlar,

 - Vatansızlar için ise yukarıda açıklanan “Vatansız Kişi Kimlik Belgesi”

 kullanılacaktır.

(2016/3 s. Genelge)

 

c) Taşınmaz satış vaadi ve arsa payı karşılığı inşaat yapımı sözleşmelerinin fotoğraflı olması ve fotoğrafın işlem kağıdına yapıştırılması gerektiği:

 

Noterlik işlemlerine fotoğraf yapıştırılmasına ilişkin hükümlere Noterlik Kanununun 80 ve Noterlik Kanunu yönetmeliğinin 93 üncü maddelerinde yer verilmiştir. Bu maddeler hükümlerine göre;

Taşınmaz (gayrimenkul) satışı vaadi sözleşmelerine ilgililerin fotoğraflarının yapıştırılması,

Asıllarına fotoğraf yapıştırılması zorunlu noterlik işlemlerinin, çıkartılacak örneklerine de fotoğraf yapıştırılması,

zorunludur.

 

Adalet Bakanlığı Hukuk İşleri Genel Müdürlüğünden gönderilen 18.8.1988 tarihli, 30662 ve 14.11.1990 tarihli, 47603 sayılı yazılarla:

“Sahteciliklerin engellenebilmesi için, tapuda işlem yapılmasını gerektiren noterlik işlemlerine ait  iş kağıtlar ile diğer işlemlere fotoğrafların sadece tel zımba ile tutturulmak suretiyle eklenmemesi, tel zımba ile tutturulmadan önce mutlaka yapıştırıcı bir madde ile yapıştırılması ve fotoğrafların üzerine de darphaneden sağlanmış madeni noterlik mührünün okunaklı bir şekilde basılması gerektiği” bildirildiğinden, bu yönde işlem yapılması gerekmektedir. (1990/78 s. Gnl.)

 

ç) Taşınmaz satış vaadi ve arsa payı karşılığı inşaat yapımı sözleşmelerinin taraflardan birinin istemi halinde tapu siciline şerh edileceği:

 

2644 sayılı Tapu Kanununun 26 ncı maddesi “Noterlik Kanununun (mülga 3456 s. NK’ nın) 44 üncü maddesinin (B) bendi (1512 s. NK’ nın 60 ıncı maddesinin 3 üncü bendi) mucibince noterler tarafından tanzim edilen gayrimenkul satış vadi sözleşmeleri  ile (Ek ibare: 5831 - 15.1.2009 / m.1) arsa payı karşılığı inşaat sözleşmeleri de taraflardan biri isterse gayrimenkul siciline şerh  verilir.

Şerhten itibaren beş yıl içinde satış yapılmaz veya irtifak hakkı tesis ve tapuya tescil edilmezse işbu şerh tapu sicil müdürü veya tapu sicil görevlileri tarafından re'sen terkin olunur.” hükümlerini içerdiğinden, taraflardan birinin istemi üzerine sözü edilen sözleşmeler tapu siciline şerh edilebilir.

 

d) Taşınmaz satış vaadi sözleşmelerinde hangi hallerde tanık bulundurulması gerektiği:

 

2644 sayılı Tapu Kanununun 26 ncı maddesinin beşinci fıkrası “Resmi senedi, taraflar ile hazırlayan tapu sicil müdürlüğü görevlileri imzalar, tapu sicil müdürü veya görevlendirilen memur onaylar. Tarafların kimliklerinde şüpheye düşülen hallerde tanık getirilmesi istenebilir. Kanunların tanık bulundurulmasını zorunlu kıldığı hükümler saklıdır.” hükmünü içermektedir.

1982/45 sayılı Genelge’de; “gerek bu hükmün varlığı ve gerekse 1512 sayılı Kanunun 87 nci maddesi hük­münü değiştiren bir hüküm bulunmaması nedeniyle; noterliklerde düzenlenecek satış vaadi sözleşmelerinde, ilgililerin okuma yaz­ma imkanına sahip olmadıkları veya okuma yazma bilseler dahi ilgililerin kimliklerinde kuşkuya düşülmesi halinde tanık getirme­lerinin noter tarafından istenmesinin zorunlu olduğu, okuma yaz­ma bilenlerin kimliklerinde kuşku duyulmayan hallerde ise tanık aran­masının zorunlu olmadığı düşünülmektedir.”  denildiğinden buna göre işlem yapılması gerekmektedir.

(1982/45 sayılı Genelge)

 

e) Yabancılara ait taşınmaz satış vaadi sözleşmelerinin noterlikçe herhangi bir mercie bildirilmeyeceği:

 

Bir soru üzerine Tapu ve Kadastro Genel Mü­dürlüğü, Başbakanlık Hazine ve Dış Ticaret Müsteşarlığından aldığı 3.5.1993 tarih ve 53414 sayılı yazıyı TNB’ ye göndermiştir. Bu yazıda:

"…

 Bilindiği gibi adı geçen karar hükmüne göre dışarıda yerleşik kişilerin gay­rimenkul ve gayrimenkule müteferri ayni hakların iktisabı ve satışı ile ilgili iş­lemler Genel Müdürlüğünüz ile Bankalar ve Özel Finans Kurumlarınca üçer aylık dönemler itibariyle Müsteşarlığımıza gönderilmektedir.

Bu nedenle, ayrıca noterler tarafından yapılan satış vaadi sözleşmelerinin müsteşarlığımıza gönderilmesine gerek görülmemektedir." denilmektedir. (1993/45 ve 80 s. Genelgeler)

 

f) Planlı Alanlar Tip İmar Yönetmeliğinin 16’ncı maddesi hükümlerinin arsa payı karşılığı inşaat sözleşmelerinde uygulanmayacağı:

 

Ankara Valiliği Çevre ve Şehircilik İl Müdürlüğünce TNB’ ye, valiliklerce de noterliklere gönderilen Çevre ve Şehircilik Bakanlığı Mesleki Hizmetler Genel Müdürlüğüne ait 29 Ağustos 2014 tarihli ve 310.99-11244 sayılı yazıyla, kat karşılığı inşaat sözleşmeleriyle konut satış sözleşmelerinde, planlı Alanlar Tip İmar Yönetmeliği hükümleri gereğince, bağımsız bölüm alanının, mevcut ise bağımsız bölüme ait eklentilerin brüt alanının, bağımsız bölüme ortak alanlardan düşen payların belirlenmesi ve belirtilmesi ile alım/satıma konu bağımsız bölüme ait kat planlarının da sözleşmeye eklenmesi gerektiğinin bildirilmesi üzerine, TNB tarafından adı geçen Genel Müdürlüğe başvurularak, belirtilen hususların noterlerce sözleşmelere re’sen yazılamayacağının ve planların da eklenemeyeceğinin düşünüldüğü bildirilmiştir.

 

Adı geçen Genel Müdürlükçe gönderilen TNB’ ye gönderilen 15.12.2014 tarihli ve 39860970/310.99/15903- 01519439 sayılı yazıda;

“İlgi (b) yazımızda açıklanan konu “Konut Satış Sözleşmeleri” ne ilişkin olup, ilgi (a) yazınızda belirtilen “Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmeleri” bu konu kapsamı dışındadır” denilmektedir.

Buna göre;

Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmelerine, Çevre ve Şehircilik Bakanlığı Mesleki Hizmetler Genel Müdürlüğünün 29 Ağustos 2014 tarihli ve 310.99-11244 sayılı yazısında yer alan bilgilerin yazılması ve planların da eklenmesi gerekmemektedir.

6502 sayılı Tüketicinin Korunması Hakkında Kanunun 40’ıncı maddesinde belirtilen ön ödemeli konut satışına ilişkin satış vaadi sözleşmelerinin ise, 27.11.2014 tarihli ve Hukuk – 17969 (119) sayılı genel yazı ekinde bulunan Yönetmelik hükümlerine ve buna göre hazırlanarak NBS ‘ye konulan, zorunlu bilgileri içeren sözleşme örneklerine göre düzenlenmesi icap etmektedir.

(2014/125 s. Genel Yazı)

 

g) Yapım işleri (arsa payı inşaat) sözleşmelerinde müteahhit yetki belgesi numarasının kullanılması gerektiği:

 

16 Aralık 2010 tarihli Resmi Gazete’de yayımlanan Yapı Müteahhitlerinin Kayıtları ile Şantiye Şefleri ve Yetki Belgeli Ustalar Hakkında Yönetmeliğin 5 ve 12 inci maddelerinin (1) inci fıkraları

“(1) Yapı ruhsatına tabi bütün yapıların bir yapı müteahhidinin sorumluluğu altında inşa edilmesi, her müteahhidin bir yapı müteahhidi yetki belgesi numarası alması, bu numaranın yapı ruhsatında, yapı kullanma izin belgesinde ve yapım işleri sözleşmelerinde kullanılması esastır.”

(1) Yapı müteahhitliğini üstleneceklerin yetki belgesi numarasının bulunup bulunmadığı ve yasaklılık durumu, ilgili idarece elektronik ortamda kontrol edilir; yetki belgesi numarasının bulunmaması veya yasaklı olması halinde, yapı için yapı ruhsatı düzenlenmez.”

Hükümlerini içerdiğinden, yapı müteahhitliğini üstlenecek olan her gerçek ve tüzel kişinin yetki belgesi numarası alması ve bu numaranın yapım işleri sözleşmelerinde kullanılması gerektiğinin işlemlerde dikkate alınması gerekmektedir. (2012/30 s. Genel Yazı)

 

 

3- Taşınmaz satışı vaadi sözleşmesine konu olamayacaklar:

 

 Gayrimenkul satış vaadi sözleşmeleri, birçok hukuk işlemi gibi tarafların serbest iradeleri ile oluşan ve taraflarına karşılıklı borçlar yükleyen bir sözleşmedir. Bu nedenle bu sözleşmenin yapılması sırasında da 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’nun 26 ve 27 nci maddelerini gözden uzak tutmamak gerekir. Her sözleşmenin kanunların çizdiği sınırlar içinde kalması bir zorunluluktur.

 Hal böyle olunca bazı durumlarda gayrimenkul satış vaadi işlemlerinin de yapılması imkansızlık arz etmektedir. Bu imkansızlığı özellikle iki bölümde incelemek gerekir.

 Birinci bölümde, önemli olan husus gayrimenkul satış vaadi sözleş­mesinin yapılabilmesine rağmen, sözleşmenin yerine getirilmesinin imkansız olmasıdır. Bu durumda noterler yönünden görevlerini yapmağa en­gel bir kanun hükmü bulunmamaktadır. Bir örnek vermek gerekirse, işti­rak durumunda paylı olarak kullanılan gayrimenkullerde, paydaşlardan birisinin kendi payını satmayı vaat etmesi halinde, iştirak durumu çözülene dek sözleşmenin yerine getirilmesi askıya alınmaktadır.

 İkinci bölümde ise, kamu düzeni ile getirilmiş bazı yasaklıklar yer almaktadır. Aşağıda belirtilen Kanun hükümleri uyarınca, bu durumlarda taşınmaz satış vaadi sözleşmelerinin yapılmaması gerekir. (1986/85 s. Genelge)

 

 a) 775 Sayılı Gecekondu Kanunu:

 

 775 Sayılı Gecekondu Kanunu’nun 34 üncü maddesinin birinci fıkrası:

“Bu Kanun hükümlerine göre belediyelerce tahsis olunan arsalar, yapılar ve bu arsalar üzerinde yapılan bina ile meydana gelen taşınmaz mallar, tahsis tarihinden itibaren l0 yıl süre içinde:

a) Devir ve temlik olunamaz.

b) Rehin, ve diğer ayni haklarla takyidedilemez.

c) Satış va'di sözleşmesine konu teşkil edemez.

d) Taksim ve satış suretiyle şüyuun giderilmesi talebine konu olamaz.

e) Haczedilemez ve işgal olunamaz.

Ancak, (e) fıkrası hükmü mahfuz kalmak şartiyle, ölüm, emeklilik, görev nakli ve Türkiye Emlak Kredi Bankasının veya konut kredisi veren diğer kuruluşların ipotekli alacaklarından dolayı yapılacak satış ve işlemler bu kayıtlara bağlı değildir.” hükmünü içermektedir.

Bu madde hükmüne göre, 775 sayılı Gecekondu Kanunu hükümleri uyarınca belediyelerce tahsis olunan arsalar, yapılar ve bu arsalar üzerinde yapılan bina ile meydana gelen taşınmaz mallar, maddede belirtilen ayrık durumlar dışında tahsis tarihinden itibaren 10 yıl süre içinde satış vaadi sözleşmesine konu teşkil edilemez.

 

Bu ayrık durumlardan birisi olarak sayılan görev değişikliği ile ilgili olarak TNB tarafından Adalet Bakanlığına intikal ettirilen bir soruya ilişkin olarak verilen 17 Ocak 1984 gün ve 1309 sayılı yanıtta; “775 sayılı «Gecekondu Kanunu»nün 34 ncü maddesi, tahsis amacına aykırı davranışları önlemek üzere düzenlenmiştir. Maddeye göre; belediyelerce tahsis olunan arsalar, yapılar ve bu arsalar üzerinde yapılan bina ile meydana gelen taşınmaz mallar, tahsis tarihinden itibaren, 10 yıl süre ille satış vadi sözleşmesine konu teşkil edilemezler. Ancak, ölüm, emeklilik, görev nakli ve maddede sayılan diğer hallerde yapılacak satış ve işlemler bu yasaklardan ayrık tutulmuştur. Kanunun amacı, mevcut gecekonduların ıslah ve tasfiyesi ve arsa dağıtımı suretiyle yeni konutlar yaparak yoksul veya dar gelirliyi bulunduğu yerde mesken sahibi yapmak ve mesken ihtiyacını karşıla­maktır. Kanun koyucu 34 üncü madde ile tahsis amacına aykırı davranış­ları önlemek isterken, mesken sahibinin fiili tasarruf hakkını korumak, meskenin herhangi bir sebeple elden çıkmasına mani olmak istemiştir. Görev nakli, ister askerden sonra ister mevcut görevin ifası sırasında ta­yin suretiyle de olsun memurun, bulunduğu yerden başka bir yere ikametgahını nakil zorunluluğunu doğurur. Bu durumda memur önceki görev yerinde iken 775 sayılı Kanuna göre sahip olduğu meskenini kullanabilme imkanını yitirdiğine göre, görevi başka yere nakledilen memurun bu durumunun, kanunun öngördüğü tahsis amacına aykırı davranış olarak kabule imkan bulunmadığından, tapu ile maliki bulunduğu taşınmaz üze­rindeki mülkiyet hakkını kısıtlamaya da imkan yoktur.

Açıklanan nedenlerle, Gediz Belediyesinde memur iken askere sevk edilip, asker dönüşü Simav Belediyesine memur olarak atanan kişinin durumunun 775 sayılı Kanunun 34 üncü maddesinde anılan görev nakli olarak kabulü ile 775 sayılı Kanuna göre 'iktisap ettiği gayrimenkulü hakkında taşınmaz satış vadi sözleşmesi yapabileceği düşünülmektedir» de­nilmektedir.

(1984/7, 1986/85, 1988/15 s. Genelgeler)

 

 b) 3083 sayılı Sulama Alanlarında Arazi Düzenlenmesine Dair Ta­rım Reformu Kanunu:

 

3083 sayılı Sulama Alanlarında Arazi Düzenlenmesine Dair Tarım Reformu Kanununun 13  üncü maddesi “Uygulama alanlarında Bakanlar Kurulu kararının Resmi Gazete'de yayımı tarihinden itibaren, kamulaştırma, toplulaştırma, arazi değiştirilmesi ve dağıtım işlemlerinin tamamlanması veya tapuya tescili sonuçlandırılıncaya kadar, gerçek kişilerle özel hukuk tüzelkişilerine ait arazinin mülkiyet ve zilyetliği devir ve temlik edilemez. Bu araziler ipotek edilemez ve satış vaadine konu olamaz. Ancak, bu kısıtlama süresi beş yılı aşamaz. Sulama şebekesi tamamlanıp sulamaya geçinceye kadar da aynı işlemler yapılmaz. Bu kısıtlamada ise süre, beş yılı aşamaz. Ancak, sulama alanlarında toplulaştırma çalışmaları kısıtlama süresi içerisinde sonuçlandırılamadığı takdirde, Tarım Reformu Genel Müdürlüğünün teklifi ile Tarım ve Köyişleri Bakanlığının onayı ile toplulaştırma çalışmalarının sonuçlandırılması amacıyla kısıtlama süresi en  fazla beş yıla kadar daha uzatılabilir.” hükmünü içerdiğinden, 3083 sayılı Kanun gereğince Uygulama Bölgesi olarak tespit edilen il ve ilçelerde, uygulama alanlarındaki taşınmazların satış vaadine konu olması halinde, sözü edilen Kanunun 13 üncü maddesinde yer alan yasaklılık hükmünün dikkate alınması ve buna göre işlem yapılması gerekmektedir. (1986/85 s. Genelge)

 

NOT:

3083 sayılı Sulama Alanlarında Arazi Düzenlenmesine Dair Tarım Reformu Kanunu Kapsamındaki taşınmazın devir ve temlikine sınırlama getirilmiş olsa da devir ve temlik sonucunu doğurmayan satış  vaadi sözleşmesinin geçerli olduğuna dair Yargıtay 14. Hukuk Dairesi’nin 30.5.2003 tarihli ve E. 2003/3696, K. 2003/4446 sayılı kararı (Ek-1) dedir.

 

c) 3194 sayılı İmar Kanunu:

 

3194 sayılı İmar Kanunu’nun 18 inci maddesinin son fıkrası “Veraset yolu ile intikal eden, bu Kanun hükümlerine göre şüyulandırılan Kat Mülkiyeti Kanunu uygulaması, tarım ve hayvancılık, turizm, sanayi ve depolama amacı için yapılan hisselendirmeler ile cebri icra yolu  ile satılanlar hariç imar planı olmayan yerlerde her türlü yapılaşma amacıyla arsa ve parselleri hisselere ayıracak özel parselasyon planları, satış vaadi sözleşmeleri yapılamaz.” hükmünü içermektedir. Buna göre:

a) Maddede belirtilen istisnalar hariç imar planı olmayan yerlerde her türlü yapılaşma amacıyla arsa ve parselleri hisselere ayıracak özel parselasyon planları, satış vaadi sözleşmeleri yapılamaz. Ancak, burada dikkat edilecek konu sadece imar planı olmayan yerlerde özel şekilde ifraz edilerek, yani yer, sınır ve miktar belir­tilerek yapılacak sözleşmelerin yasaklanmış olmasıdır. Bunun dışında, if­razı gerektirmeyen (özel bir parselasyon yapılmamış taşınmazın) tüm pay oranı üzerinden yapılacak satış vaatleri için bir engel bulunmamaktadır.

TNB’ nin sorusu üzerine Adalet Bakanlığı Hukuk İşleri Genel Müdürlüğünden gönderilen 4.3.1993 tarih ve 9999 sayılı yazıda da:

"3194 sayılı İmar Kanunu’nun 18/son fıkrasında yer verilen… kuralın amacı imar planı dı­şındaki yerlerin özel parselasyon planları ile sağlıksız yapılaşmalarına engel ol­maktır.

Bu itibarla, gayrimenkulünü resmi olarak ifraz edip parselleyemeyen ilgilinin arsanın özel parselasyonunu ve krokisini yaparak; krokide belirtilen kısmın ken­disine ait olduğunu diğer kısımlar için hiçbir şekilde tasarrufta bulunmayacağına, kendi yeri için tasarrufta bulunacağına, yola tecavüz etmeyeceğine, diğer his­sedarlar aleyhine izalei şuyu davası açmayacağına ve  ileride düzenlenecek imar ıslah planları nedeniyle binası için hiçbir hak ve talepte bulunmayacağına ilişkin sözleşmelerin 3194 sayılı kanun hükümlerine aykırı olması, imar planı dışındaki yerlerin özel parselasyonlar şeklinde sağlıksız yapılaşmasına yol açması nedeni ile noterlerce onaylanmasının mümkün olmadığı düşünülmektedir." de­nilmektedir.        

 b) Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğünden TNB’ ye gönderilen 11 Mart 1988 gün ve Tapu Şb. Md : 4-1-1-7-59/ 1504 sayılı yazıda, 3194 sayılı İmar Kanununun 18 inci maddesinin son fıkrasında yer alan hükümle hisseli satış ve satış vaadine getirilen kısıtlamalar ve bunun yaptırımı açıklandıktan sonra:

 “Bu durumda, istisnalar dışındaki hisse satış vaadi sözleşmelerinin noterler tarafından düzenlenmemesi gerekir. Ayrıca, istisnalardan (tarım ve hayvancılık, turizm, sanayi ve depolama amacı) ile yapılacak hisse satış vaatlerinin, istisna kapsamında kalıp kalmadığını takdiri, bir  yerde sözleşmeyi yapan notere ait olmakla birlikte, talep karşılanmadan önce ilgili belediye veya mülki amirliğin görüşünün alınmasının ve taraflarca da istisna kapsamında kaldığının teyit edilmesinin (bu hususların sözleşmeye açıkça yazılması) uygun olacağı düşünülmektedir.

 Ayrıca, düzenlenen hisse satış vaadi sözleşmeleri istisnalar kapsamında kalmadığı takdirde, tapu siciline şerh verilmeyeceğinden, yukarıdaki husus akitler ve idareler arasındaki muhtemel ihtilafları da önleyecektir.” denilmektedir. (1985/94, 1988/18, 1993/25 s. Genelgeler)

 

ç) 5543 sayılı İskan Kanunu:

 

5543 sayılı İskan Kanunu’nun 21 inci maddesinin 1 inci fıkrası; “Bu Kanuna göre verilen taşınmaz mallar temlik tarihinden itibaren on yıl süre ile hiçbir suretle satılamaz, bağışlanamaz, terhin edilemez, tapu kütüğüne satış vaadi şerhi konulamaz ve haczolunamaz. Bu taşınmazların tapularına bu yolla kayıt düşülür.” hükmünü içermektedir. (2006/125 s. Genel Yazı)

NOT: Takyit süresi içinde yapılan ve devir ve temlik sonucunu doğurmayan satış vaadi sözleşmesinin geçerli olduğuna dair Yargıtay 14. Hukuk Dairesi’nin kararları (Ek 2) dedir.

 

d) 3082 sayılı Kamu Yararının Zorunlu Kıldığı Hallerde Kamu Hizmeti Niteliği Taşıyan Özel Teşebbüslerin Devletleştirilebilmesi Usul ve Esasları Hakkında Kanun:

 

3082 sayılı Kanun’un 11 inci maddesi; “Devletleştirme kararının ilanından sonra özel teşebbüsün sahibi veya yetkili organlarının, teşebbüsü borç altına sokacak veya teşebbüs mamelekinin azalmasına neden olacak nitelikteki ivazlı ve ivazsız bütün tasarruf ve işlemleri geçersizdir.” hükmünü içermektedir.

 

 1.12.1884 tarihinden beri yürürlükte bulunan bu kanunun 11 nci maddesi gereğince, devletleştirme kararının ilanından sonra özel teşebbüsün sahibi veya yetkili organlarının, teşebbüsü borç altına sokacak veya te­şebbüs mamelekinin azalmasına neden olacak nitelikteki ivazlı ve ivaz­sız bütün tasarruf ve işlemler geçersiz kılınmıştır. Bu nedenle belirtilen hallerde dahi gayrimenkul satış vaadi yapılamayacağı düşünülmektedir. (1986/85 s. Genelge)

         

e) Tapu siciline yazılmamış olan gayrimenkuller:

 

 Gayrimenkul hukuk dilinde tapu siciline tescil edilmiş olan arazi parçasıdır. Bu nedenle bu nitelikte olmayan bir gayrimenkulün satış vaadi sözleşmesine 'konu olamayacağı ortadadır. (1986/85 s. Genelge)

 

 f) Mülkiyete konu olamayacak, Maliye Hazinesi, vakıflar veya başka gerçek ya da tüzel kişiye ait taşınmazlarda işgalci durumunda bulunan ve sahiplik belgesi ya da tapu tahsis belgesi olmayan kişilerin kat karşılığı inşaat ve satış vaadi sözleşmesi yapamayacakları:

 

 Bir noter tarafından, İstanbul civarında büyük ölçüde hayrat vasıflı olan ve sahiplik belgesi ya da tapu tahsis belgesi olmayan taşınmazlar için, işgalci durumunda bulunan, ancak bu sıfatları ile vergi, resim, harç ve sair ücretlerin kendilerinden tahsil edildiğine dair  ellerinde belgeler bulunan kimselerce kat karşılığı inşaat ve satış vaadi sözleşmesi düzenlenmesi talebiyle başvurular yapıldığı belirtilmek suretiyle, işlemin yapılmasında sakınca olup olmadığı sorulmakla, konunun iletildiği ve TNB Yönetim Kurulu'nun 29.02.2008 tarihli toplantısında noterliklere duyurulmasına karar verilen Adalet Bakanlığı Hukuk İşleri Genel Müdürlüğünün 31.12.2007 tarihli ve 27857 sayılı yazısında;

“Bilindiği üzere, gayrimenkul satış vaadi sözleşmesi, satış vaadi alacaklısına, bedeli karşılığı, satış vaadine konu yapılan taşınmazın mülkiyetini kendi üstüne geçirmesini, satış vaadi borçlusundan talep etme imkanı sağlayan kişisel bir hak doğurur. Bu sözleşme ile vaat alacaklısı, taşınmazın bedelini vaat borçlusuna ödeme, vaat borçlusu da vaat konusu taşınmazın mülkiyetini vaat alacaklısına geçirme yükümlülüğü altına girer, iki tarafa borç yükleyen gayrimenkul satış vaadi sözleşmesinin alacaklısı tarafından sözleşmeden doğan kişisel hakkın üçüncü kişiye devri hukuken geçerlidir.

Böylelikle, taşınmaz satış vaadi sözleşmesiyle, ileride asıl satım sözleşmesinin kurulması borcu doğmuştur. Satış vaadi, ileride kurulması öngörülen asıl satım sözleşmesinin öğelerini kapsamalı, yani hem taşınmaz ve hem de satım parası belirlenebilir olmalıdır. Eğer satış vaadi sözleşmesine konu edilen taşınmazın karşı tarafa devredilebilmesi objektif yönden mümkün değilse, 6098 s. TBK’ nın 27 nci maddesi hükmü gereğince borç ilişkisi esasen meydana gelmiş, başka deyişle sözleşme taraflar bakımından hüküm ifade etmiş sayılmaz.

Bu nedenle, 1512 sayılı Noterlik Kanununun 60/3. maddesiyle gayrimenkul satış  vaadi sözleşmesi yapmak görevi verilen noterlerin, mülkiyete konu olamayacak, maliye hazinesi, vakıflar veya başka gerçek ya da tüzel kişiye ait taşınmazların devri olanaklı olmadığından, satış vaadi sözleşmesi yapmalarının, noterlik mesleğinin esas unsurlarından biri olan hukuki güvenliği sağlama ilkesine ters düşeceğinden uygun olmadığı düşünülmektedir.” denilmektedir. (2008/8 s. Genelge)

 

 

g) Afet nedeniyle dağıtılan konutların satış vaadinin yapılamayacağı:

 

Afet nedeniyle dağıtımı yapılan konutların hak sahiplerinin, bu konutlarla ilgili satış vaadi yapıp yapamayacaklarının TNB tarafından Adalet Bakanlığına sorulması üzerine, Bakanlık HİGM tarafından gönderilen ve TNB Yönetim Kurulu’nun 03.06.2003 tarihli toplantısında duyurulmasına karar verilen 10.04.2003 gün ve 8568 sayılı yazıda;

"7269 sayılı Kanunun 29. maddesi ile bu maddeye göre çıkartılan Afet Sebebiyle Hak Sahibi Olanların Tespiti Hakkındaki Yönetmelik'in 11. maddesinin 2. fıkrası 'Afetzedelik ve buna ilişkin hak sahipliği üçüncü şahıslara devrolunamaz. Afetten zarar gören bir taşınmaz malı afetten sonra satış veya başka şekillerde devralan üçüncü şahıslar da hak sahibi niteliğini kazanamazlar' hükmünü içermektedir.

Bu nedenle;

Afet sebebiyle kendilerine dağıtım yapılan hak sahiplerinin bu konutları üçüncü bir şahsa satmak üzere noterliklerde yaptırdıkları gayrimenkul satış vaadi sözleşmeleri geçerli ise de, alıcı hak sahibi olamayacağından ve satıcının da hak sahipliği ve borçlanması Bayındırlık ve İskan Bakanlığı Afet İşleri Genel Müdürlüğünce iptal edilip, verilen konut geri alınarak yeniden değerlendirme yapılacağından, hukuki yarar sağlamayacak ve hükümsüz kalacak işlemlerin yapılmaması gerektiği düşünülmektedir." denilmiştir. (2003/22 s. Genelge)

 

Bayındırlık ve İskan Bakanlığı Afet İşleri Genel Müdürlüğü tarafından Adalet Bakanlığına gönderilen 27.05.2008 tarihli ve 08/6884 sayılı bir yazıda da;

“İlgi yazınız ve eklerinde afet sebebiyle konut dağıtımı yapılan hak sahiplerinin, bu konutları üçüncü şahısa satmak üzere noterliklerde gayrimenkul satış vaadi sözleşmesi yapıp yapamayacakları hususunda bilgi istenmektedir.

Hak sahiplerine verilen konutların borç vadeleri 20 (yirmi) yıl olup tesliminden itibaren ilk iki yılı ödemesiz 18 (onsekiz) yılda yıllık eşit taksitler halinde borçları tahsil edilmektedir. Bu süre içerisinde konutlar ilgili banka şubelerine ipoteklidir.

7269 Sayılı kanunun 40 maddesi, "Üst üste üç yıl taksidini ödemeyenlerin borçları muacceliyet kesbedeceği gibi, borcun tamamı ödenmeden taşınmaz malların başkalarına satılması halinde de, borcun tamamı muacceliyet kesbeder" hükmündedir.

Bu nedenle; konutların ipotekli olarak satışı mümkün değildir. Ancak hak sahipleri konut borcunun tamamını ödeyip ipoteği kaldırdıktan sonra istedikleri şekilde tasarruf yapabilirler.

Yine 7269 sayılı kanunun 29 maddesi ile bu maddeye göre çıkartılan Afet Sebebiyle Hak Sahibi Olanların Tespiti Hakkındaki Yönetmelik'in 11. maddesi "Afetzedelik ve buna ilişkin hak sahipliği üçüncü şahıslara devrolunamaz. Afetten zarar gören bir malı afetten sonra satış veya başka şekillerle devralan üçüncü şahıslarda hak sahipliği niteliği kazanamazlar" hükmündedir.

Yukarıda belirtilen nedenlerle afet konutlarının ipotekli olarak tapu dairelerinde bile devri mümkün değilken, noter satış vaadi sözleşmesi kanalıyla borcu ile birlikte devrine kanunen imkan bulunmamaktadır. Ayrıca 5511 sayılı kanunla da hak sahiplerinin borçlarını defaten ödemeleri halinde % 20 indirim yapılması sağlanmış. Bu şekilde hak sahiplerinin borçlarını biran önce kapatıp diledikleri şekilde tasarruf edebilmelerine (yapabilmelerine) imkan sağlanmıştır.” denilmiştir.

 

NOT:

Yasaklılık süresi içinde yapılan ve devir ve temlik sonucunu doğurmayan satış vaadi sözleşmesinin geçerli olduğuna dair Yargıtay 14. Hukuk Dairesi’nin kararları (Ek 1 ve 2) dedir.

 

4- Taşınmaz satışı vaadi ve arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi yapılabilecek durumlar:

 

a) İştirak (elbirliği mülkiyet) halindeki taşınmazlarda, paydaşlardan birinin veya bir kısmının kendi payları için mirasçı olan veya olmayan bir kişiye yaptıkları satış vaadi sözleşmeleri geçerlidir.

 

 İştirak halindeki taşınmazlarda, paydaşlardan birinin veya bir kısmının kendi payları için mirasçı olmayan bir kişiye yaptıkları satış vaadi sözleşmeleri, alıcı için kişisel hak meydana getirdikleri cihetle geçerlidir. Sadece iştirak hali çözülerek, müşterek (paylı) mülkiyete dönüşmedikçe sözleşmelerin ifa kabiliyeti yoktur.

 (Yargıtay 14. Hukuk Dairesi T. 27.12.2002, E. 2002/7016, K. 2002/9007 sayılı kararı ve 1987/6 sayılı Genelge)

 

 b) Tapu tahsis belgesiyle taşınmaz satışı vaadinin yapılabileceği:

 

Tapu Tahsis Belgelerinin hukuki nitelikleri, bu belgelerin sahibine ne gibi haklar verdiği, bu belgeye sahip olan kişinin söz konusu gayrimenkulü zilyetliğin devri veya satış vaadi istemleri ile başkasına devredip edemeyeceğine ilişkin soru üzerine;

1- Adalet Bakanlığının 28 Mart 1985 gün ve 14253 sayılı yazısı ile bu yazı ekinde bulunan İmar ve İskan Bakanlığının 23 Mayıs 1984 gün ve A-07/97-3-3076 sayılı yazısında;

“2981 sayılı Kanun’un 10. maddesinde; Tapu Tahsis Belgesinin, gece­kondu sahipleri tarafından Hazine, belediye, il özel idaresi veya vakıf arazileri üzerinde yapılmış yapıların 2 nci madde hükümlerine göre tes­pitinden sonra, kayıt maliki kamu kuruluşunca bu yerin hak sahibine tah­sisine dair verilen bir belge olduğu ifade edilmiştir. Aynı maddedeki tarife göre, tapu tahsis belgesi tapu sicilinin beyanlar hanesine ilgilisi belirtil­mek suretiyle şerh verilir. Bu belgeler hak sahiplerine ancak ıslah imar planı yapıl­dıktan sonra esas tapunun verilebilmesi hakkını bahşeder. Yani hak sa­hibi elinde bulunduğu Tapu Tahsis Belgesine dayanarak Islah İmar Planı yapıldıktan sonra, kendisine tapu verilmesi talebinde bulunmaya hak kazanır.

Tapu Tahsis Belgesine sahip kişiler, belgede belirtilen taşınmazın tapuda intikali yapılmadığı için henüz mülkiyetine sahip durumda değildirler. Belgede belirtilen taşınmazın da Hazine, belediye, il özel idaresi veya vakfa ait tapulu mallardan bulunması nedeniyle mülkiyetin intikali ancak tapudaki işlemlerle mümkün olabilecektir.

Zilyetlik hakkının devri, ancak tapuda kayıtlı olmayan taşınmazlar hakkında söz konusu olduğundan Hazine, vakıf, belediye ve il özel ida­releri adına tapuya kayıtlı olup da tapu tahsis belgesine konu olan yer­lerin kendisine tahsis yapılan tarafından, tapu tahsis belgesine dayanıla­rak zilyetlik hakkının devri sözleşmesi ile başkasına devredilmesi müm­kün bulunmamaktadır.

Ancak, yukarıda açıklanan nedenlerle, 2981 sayılı Kanun gereğince kendisine tapu tahsis belgesi verilen kişinin bu belgeye konu teşkil eden arsa ve araziyi veya  aynı belgeye istinaden tahsis edilecek başka yer mülkiyetini ileride edinmek ihtimaline binaen gayrimenkul satış vaadi söz­leşmesi ile başkasına devretmesinin kanuni takyitler saklı kalmak kaydıyla mümkün olabileceği düşünülmektedir” denilmiştir.

2 – Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğünce Adalet Bakanlığına gönderilen 13 Ağustos 1984 gün ve 5221-11 sayılı cevap yazısında da;

“… Diğer taraftan, ilgi yazıda da ifade edildiği üzere, bir kimse taşınmaz malda mülkiyet hakkı doğmadan da satış vaadi sözleşmesi ile borç altına girebilir. Ancak, bir kimsenin kendisine ait olmayan bir taşınmaz malın satımını vaat etmesi gibi, Borçlar Kanununun 20 inci (6098 s. T.B.K 27) maddesindeki akdin yerine getirilmesindeki imkansızlıklara bağlı hukuki sonuç olarak, böyle bir sözleşmenin tapu siciline şerhi mümkün görülmemiştir” denil­miştir.

(1985/39, 1990/66 s. Genelgeler)

 

 

 

c) Tapu tahsis belgesi bulunan bir taşınmaz üzerinde yapılacak in­şaatta yer alacak bağımsız bölümlerin satış vaadi sözleşmesine konu olabileceği:

 

Tapu tahsis belgesi bulunan bir gayrimenkul üzerinde yapılacak in­şaatta yer alacak bağımsız bölümlerin de, gayrimenkul satış vaadi işlemine konu olup olamayacağı hususunda TNB’ ye intikal eden tereddütler nedeniyle Adalet Bakanlığından görüş istenmesi üzerine, Hukuk İşleri Genel Müdürlüğünden gönderilen 2 Kasım 1994 Tarih ve 19559 sayılı cevabi yazıda özetle:

"………

Bağımsız bölüm satış vaadi sözleşmeleri yasalara aykırı olmadığı gibi, objektif olarak imkansız da değildir. Satış konusunun ifa zamanında var ol­ması veya satıcının tasarrufunda bulunması yeterlidir. Tapu tahsis belgeli yerde yapılacak inşaatları elde edilecek bağımsız bölümlerin ifa zamanında mevcut ol­ması mümkündür. Çünkü tapu tahsis belgesi sahibinin, tapusunu alması, inşaatın bitmesi, kat mülkiyetini kurması ve bağımsız bölümlerde temlikte bulunması mümkün bulunduğundan objektif imkansızlık yoktur.

Bu itibarla kanuni takyitler saklı kalmak üzere, tapu tahsis belgesi bulunan taşınmazlarda inşaatlar sonucunda elde edilecek bağımsız bölümlerin satış vaadi sözleşmelerinin yapılmasının hukukumuza göre mümkün olduğu dü­şünülmektedir." denilmektedir.

(1994/71 s. Genelge)

 

ç) Karşılıklılık şartı nedeniyle Ülkemizde taşınmaz mal edinmeyen yabancı ülke vatandaşları lehine taşınmaz satış vaadi sözleşmesi yapılabileceği:

 

 02.11.1995 tarihli, 78 ve 29.07.2016 tarihli, 15 sayılı Genelgelerle; Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğünün 04.10.1995 tarih ve 1360-32/718 sayılı görüşü doğrultusunda, Ülkemizde taşınmaz mal edinemeyen yabancılar lehine taşınmaz edinmeleri için vasiyetname ve taşınmaz satış vaadi sözleşmesi düzenlenemeyeceği duyurulmuştur.

 Ancak, değişen mevzuat ve karşılıklılık yasağının her zaman için kaldırılabileceği veya değiştirilebileceği dikkate alınmak suretiyle, noterlik işleminin yapıldığı tarihte karşılıklılık şartı nedeniyle Ülkemizde taşınmaz mal edinme yasağı olan ülke vatandaşları lehine, vasiyetname ve taşınmaz satış vaadi sözleşmesi yapılıp yapılamayacağı hususunda Adalet Bakanlığı Hukuk İşleri Genel Müdürlüğünden görüş istenmiştir.

 

 Adı geçen Genel Müdürlükçe gönderilen ve TNB Yönetim Kurulu’nun 16.03.2017 tarihli toplantısında görüşülen 01.03.2017 tarihli ve 3023/3990 sayılı yazıda;

 “Bakanlığımız Uluslararası Hukuk ve  Dış İlişkiler Genel Müdürlüğü ile Çevre ve Şehircilik Bakanlığı Tapu Kadastro Genel Müdürlüğünden, taşınmaz mal edinme yasağı olan ülke vatandaşları lehine vasiyetname ve taşınmaz satış vaadi sözleşmesi düzenlenip düzenlenemeyeceğine dair görüş sorulmuştur.

 Uluslararası Hukuk ve Dış İlişkiler Genel Müdürlüğü ilgi (d) yazısında; Anayasanın 16. maddesi uyarınca, yabancılar için temel hak ve özgürlüklerin milletler arası hukuka uygun olarak kanunla sınırlandırılabileceğinden söz konusu noterlik işlemlerinin yabancılar lehine düzenlenmesini yasaklayan açık bir yasa hükmünün varlığı halinde, söz konusu işlemlerin yapılamayacağını belirtmiştir.

 Çevre ve Şehircilik Bakanlığı Tapu Kadastro Genel Müdürlüğü ilgi (e) yazısında; ‘ilgi (a) yazınızda belirtilen 04.10.1995 tarihli görüşün o tarihte yürürlükte olan 21.06.1984 tarih ve  3029 sayılı Kanunla değişik Tapu Kanunu’nun 35. maddesi uyarınca verildiği, 4916 sayılı Kanunun 19. maddesi ile Tapu Kanununda yapılan değişiklik ile yabancı şahısların miras ehliyetine ilişkin hükmün madde metninden çıkarıldığı ve yalnızca taşınmaz edinimlerine ilişkin hususun hüküm altına alındığı, devamında yapılan düzenlemelerinde bu doğrultuda olduğu, adı geçen Kanun maddesinde en son değişikliğin 03.05.2012 tarih ve 6302 sayılı Kanun ile yapıldığı, mer'i mevzuat çerçevesinde ülkemizde taşınmaz edinemeyen yabancı ülke vatandaşlarının da mirasçı olmalarına ilişkin bir engel bulunmadığı, taşınmaz satış vaadi sözleşmesinin, kişisel bir hak olduğundan bir sınırlı ayni  hak gibi değerlendirilerek Tapu Kanunda bulunan kısıtlama ve sınırlamalara tutulmasına gerek olmadığı ancak, askeri yasak bölgeler, Bakanlar Kurulu kararları (edimin Bakanlar Kurulu Kararları ile yasaklanabileceği) gibi nedenlerle akdedilen sözleşmede kararlaştırılan edimin ifasının, sözleşme tarihinde mümkün olmaması ya da sözleşmenin geçerlilik süresi içinde imkansız hale gelmesi ihtimali olabileceğinden bu hususların yapılan sözleşmede bilgilendirme amacıyla yer alması halinde mer'i mevzuat çerçevesinde ülkemizde taşınmaz edinemeyen yabancı ülke vatandaşları lehine de taşınmaz satış vaadi sözleşmesi yapılmasına engel bulunmadığının değerlendirildiği’ belirtilmektedir.

 Bu itibarla, Uluslararası Hukuk ve Dış İlişkiler Genel Müdürlüğünün ilgi (d) ve Çevre ve Şehircilik Bakanlığı Tapu Kadastro Genel Müdürlüğünün ilgi (e) yazıları da incelendiğinde, Tapu Kanununun 35. maddesi uyarınca noterlik işleminin yapıldığı tarihte karşılıklılık şartı nedeniyle taşınmaz mal edinme yasağı olan ülke vatandaşları lehine vasiyetname ve taşınmaz malın devri sırasında değişik kısıtlama ve yasaklamalar nedeniyle devir işleminin gerçekleştirilememe olasılığına rağmen (taraflar bu olasılıklar hususunda bilgilendirilmek kaydıyla) taşınmaz satış vaadi sözleşmesi yapılmasına mevzuat açısından bir  engel bulunmadığı düşünülmektedir.” denilmektedir.

 

 Yukarıda yer alan görüşler doğrultusunda, karşılıklılık şartı nedeniyle taşınmaz mal edinme yasağı olan yabancı ülke vatandaşları lehine vasiyetname ve taşınmaz satış vaadi sözleşmesi yapılmasına engel bulunmamaktadır.

 Ancak, bu kişilerle ilgili yapılacak taşınmaz satış vaadi sözleşmelerinde, askeri yasak bölgeler, Bakanlar Kurulu kararları (edimin Bakanlar Kurulu Kararları ile yasaklanabileceği) gibi nedenlerle akdedilen sözleşmede kararlaştırılan edimin ifasının, sözleşme tarihinde mümkün olmaması ya da sözleşmenin geçerlilik süresi içinde imkansız hale gelmesi olasılıklarının bulunduğunun bilgilendirme amacıyla sözleşmelere yazılması uygun olacaktır. (2017/6 sayılı Genelge)

 

 Diğer taraftan, yabancı uyruklu kişilerin Türkiye'de gayrimenkul satışı vaadi sözleşmesi düzenlenmesini istemeleri halinde, noterin, ilgilinin uyruğunu ve sonuç olarak o gayrimenkulü temellük et­mesine engel yönü olup olmadığını araştırmak zorunda olup olmayacağı hususunun TNB tarafından Adalet Bakanlığına sorulması üzerine, Bakanlık Hukuk İşleri Genel Müdürlüğünce gönderilen 1.2.1991 tarih ve 05695 sayılı yazıda  da;

       “…yabancı uyruklu kişilerle ilgili olarak, bir gayrimenkul satış vaadi senedi düzenlenmesinin istenmesi halinde noterin, birçok mevzuat hük­münü araştırması ve gayrimenkulün bulunduğu bölge ve niteliğini belirlemesi, sonucuna göre işlem yapması noterlik görev ve sınırını aşacağın­dan bu yola başvurulmasına gerek bulunmadığı… düşünülmektedir.” denilmiştir. (1991/6 s. Genelge)

 

d) Kat mülkiyeti veya kat ittifakı kurulmadan ve ayrı bir taşınmaz niteliği kazanmadan önce de bir bağımsız bölümün satışı vaadinin yapılabileceği:

 

 Adalet Bakanlığı Hukuk İşleri Genel Müdürlüğünce TNB’ ye gönderilen 26.5.1994 tarih ve 010217 sayılı yazıda:

 "Bazı belediyelerin toplu konut bölgelerinde yaptırdıkları ve henüz ilgiliye verilecek daire tam olarak tespit edilmemiş olan taşınmazlar için noterlikte satış vaadi sözleşmesi yapılıp yapılmayacağı konusu incelendi:

 Örnek olarak incelenen (. . . . Belediyesi ...........toplu konut bölgesi konut satış vaadi sözleşmesi) ilgili belediye ile alıcı arasında yapılmakta olup, belediye, yaptıracağı toplu konut bölgesindeki dairelerden birisini bedeli karşılığında alıcıya satmayı vaat etmektedir. Satışı vaat edilen dairenin tam olarak tespit edilmemiş olması nedeniyle bu sözleşmenin geçerliliği hususunda tereddüt edilmiştir.

 

 Bu konuda Yargıtay’ın 24 Nisan 1978 tarih ve 197813-4 sayılı İçtihatları Bir­leştirme Kararında aynen şöyle denilmektedir.

 (Burada öncelikle açıklığa kavuşturulması gerekli olan yön, kat mülkiyeti kütüğüne henüz tescil edilmeyen ve böylelikle ayrı bir taşınmaz mal niteliği ka­zanmayan bir bağımsız bölümün, ya da bir bağımsız bölüme ilişkin henüz ku­rulmamış kat irtifakının satışı vaadinin hukuken geçerli ve mümkün olup olmadığı konusuna ilişkindir.

 …

 Ana taşınmazda henüz kat mülkiyetinin ya da kat irtifakının meydana gel­mediği bir evrede, bağımsız bölümün devri için satış vaadi sözleşmesi yapıl­masına Eşya Hukuku ve Borçlar Kanunu yönünden engel bir hüküm bu­lunmamaktadır. Kuşkusuz kat mülkiyeti veya kat irtifakı tapu kütüğüne tescil edilmediğinden ayni hak olarak tapuda satımı ve başkası adına tescili mümkün değildir. Fakat asıl satım sözleşmesinin yapılmasına yönelik olarak taraflar ara­sında borçlandırıcı "iltizami" bir ilişki kuran bağımsız bölüm satış vaadi söz­leşmesi bu halde de yapılabilir. Sözleşme yapma vaadi, bir sözleşme olarak genellikle sözleşmeler hakkındaki hükümlere bağlıdır. Borçlandırıcı söz­leşmelerin konusuna ilişkin genel sınırlar, (Borçlar Kanununun 19 ve 20 nci) 6098 sayılı TBK’ nın 26 ve 27 nci mad­delerinde gösterilmiştir. Bunlara göre konusu kanunun emredici hükümlerine, ahlaka, kamu düzenine, kişilik haklarına aykırı veya konusu imkansız olan sözleşmeler yapılamaz. Konumuzdaki bağımsız bölüm satış vaadi yasalara aykırı olmadığı gibi objektif anlamda imkansız da değildir. Satış konusunun ifa zamanında var olması veya satıcının ta­sarrufunda bulunması yeterlidir. Satış vaadine konu olan bağımsız bölümün ifa zamanında var olması mümkün bulunduğundan sözleşme geçersiz değildir. Çünkü satışı vaat edilen yüklenicinin inşaatı bitirmesi, taşınmaza tek başına malik ise kendisinin kat mülkiyetini kurması ve bağımsız bölüm satım sözleşmesi yapması ve taşınmazı tapuda temlik etmesi, taşınmazda ortak paydaşlar varsa onlarla anlaşarak kat mülkiyetini kurması, bağımsız bölümü alıcıya satması olanağı bulunduğundan objektif imkansızlık yoktur. Kat irtifakı için de durum böyledir.

 Nitekim Yargıtay’ın yerleşmiş içtihatları gereğince bir kimsenin, başkasına karşı, malik olmadığı bir taşınmazı iktisap ederek satışını vaat etmesi, malik ol­duğu bir taşınmazın belirli bir parçasını parselleyip bağımsız bir taşınmaz olarak tapuya tescil ettirdikten sonra satışının vaadi ve iştirak halindeki taşınmazda belli bir payın satışı vaadi sözleşmeleri geçerli sayılmıştır.

 Bu nedenlerle kat mülkiyeti veya kat ittifakı kurulmadan ve bağımsız bölüm ayrı bir taşınmaz niteliği kazanmadan önce de bir bağımsız bölümün satışı vaadi geçerlidir.)

 Yukarıda belirtilen İçtihatları Birleştirme Kararı karşısında, kat mülkiyeti ku­rulmadan önce yapılmak istenen, bağımsız bölüm hakkındaki konut satış vaadi sözleşmesinin noterliklerde yapılmasında hukuki bir engelin bulunmadığı Ba­kanlığımızca düşünülmektedir." denilmiştir. (1994/41 s. Genelge)

 

e) Kentsel Dönüşüm Projesi kapsamında, belediyece tahsis edilen dairenin satışı vaadinin yapılabileceği:

 

 TNB’ ye intikal ettirilen bir yazı ile “Kentsel Dönüşüm Projesi kapsamında, sahibi olduğu gayrimenkulünü vermek suretiyle, belediyece adına tahsis edilen dairenin tapu devri yapıldıktan ve daireyi teslim aldıktan sonra geçerli olmak üzere; üçüncü şahıslara satış vaadi yolu  ile satışının yapılıp yapılamayacağının” sorulması üzerine, konuya ilişkin olarak Adalet Bakanlığından görüş istenmiştir.

 Bakanlık Hukuk İşleri Genel Müdürlüğünden gönderilen 12.02.2008 tarihli ve 4057 sayılı yazıda özetle; “…ilgilinin konutu ivazlı olarak devretmek istediğini bildirmesi halinde işlemin (gayrimenkul satış vaadi) şeklinde yapılabileceği düşünülmektedir.” denilmiştir.

 

 

5- 5403 sayılı Toprak Koruma ve Arazi Kullanımı Kanunu kapsamına giren tarım arazilerinin satış vaatleri:

 

a) İmar planı kapsamı dışında kalan veya imar planında tarımsal niteliği korunacak alanda yer alan tarla/bağ/bahçe/zeytinlik vb. tarımsal nitelik taşıyan taşınmazların satış vaatleri:

 

 2014/71 ve 72 sayılı Genel Yazılarda;

       “Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğünün 5403 sayılı Toprak Koruma ve Arazi Kullanımı Kanunu’nun uygulanmasına ilişkin 12.06.2014 tarihli ve 23294678-010.07.02/34306 sayılı duyurusu hükümleri dikkate alındığında, satış vaadi taleplerinde taşınmazın tapu sicilindeki cinsinin tarımsal nitelik taşıdığı anlaşılmakta ise:

       1- Taraflardan ilgili belediye/valiliklerden talep konusu parselin imar planının bulunup bulunmadığına, imar planı mevcutsa planda bu taşınmazın tarımsal alana tahsis edilen veya edilmeyen alanlardan olup olmadığına dair belge getirmeleri istenecek ve planda tarımsal alana tahsis edilmeyen alanlardan olduğunun anlaşılması halinde satış vaadi işlemi yapılacaktır.

 2- Taşınmazın imar planı kapsamı dışında kaldığı veya imar planında tarımsal niteliği korunacak alanda yer aldığının tespiti halinde, tarla/bağ/bahçe/zeytinlik vb. tarımsal nitelik taşıyan tüm taşınmazların satış vaatlerinin yapılmasına engel bir durum olup olmadığına, 5403 sayılı Kanun kapsamında işlemin karşılanıp karşılanmayacağına ilişkin il/ilçe gıda, tarım ve hayvancılık müdürlüğünden belge getirmeleri istenecek ve alınacak cevaba göre  işlem yapılacaktır.” denilmiştir.

 

NOT:

 5403 sayılı Toprak Koruma ve Arazi Kullanımı Kanunu’nunda (toplulaştırma sahası ilan edilen yerler dışında) kalan tarımsal arazilerin satış vaatlerinin yapılamayacağına ilişkin bir hüküm bulunmamaktadır. Ancak, yukarıda 3/f maddesinde yer verilen Adalet Bakanlığı Hukuk İşleri Genel Müdürlüğünün 31.12.2007 tarihli ve 27857 sayılı yazısında; “noterlerin, mülkiyete konu olamayacak, maliye hazinesi, vakıflar veya başka gerçek ya da tüzel kişiye ait taşınmazların devri olanaklı olmadığından, satış  vaadi sözleşmesi yapmalarının, noterlik mesleğinin esas unsurlarından biri olan hukuki güvenliği sağlama ilkesine ters düşeceğinden uygun olmadığı düşünülmektedir.” denilmiş, Yargıtay 14. Hukuk Dairesi’nin 13.11.2012 tarihli, E. 2012/11594 ve K. 2012/13194 sayılı kararında da “Bölünemez büyüklükte ve birlikte mülkiyetin söz konusu olduğu tarım arazilerinde, satışa konu edilemeyen yerlerin, satış vaatlerine de konu olamayacağı” belirtilmiştir.

 

 b) Köy yerleşik alan sınırları içerisinde olan tarımsal nitelikli taşınmazların satış vaatlerinin herhangi bir izin ve belge aranmadan yapılacağı:

 

 2 Ağustos 2013 tarihli ve 28726 sayılı Resmi Gazete’de yayımlanan 6495 sayılı Bazı Kanun ve Kanun Hükmünde Kararnamelerde Değişiklik Yapılmasına Dair Kanun’un 73’üncü maddesiyle 3194 sayılı İmar Kanununun 27’nci maddesi başlığıyla birlikte değiştirilmiş ve  köy yerleşik alan sınırı içerisinde, 5403 sayılı Toprak Koruma ve Arazi Kullanımı Kanunu hükümlerinin uygulanmayacağı hükmü getirilmiştir. (2013/79 sayılı Genel Yazı)

       Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğünün 5403 sayılı Toprak Koruma ve Arazi Kullanımı Kanunu’nun uygulanmasına ilişkin yukarıda belirtilen 12.06.2014 tarihli duyurusunun (A/4) maddesinde de “3194 sayılı İmar Kanununun 27/3 maddesi gereğince, köy yerleşik alan sınırları içerisinde, 5403 sayılı Toprak Koruma ve Arazi Kullanımı Kanunu hükümleri uygulanmaz. Bu nedenle köy yerleşik alan sınırları içerisinde olduğu tespit edilen tarımsal nitelikli taşınmazlara ilişkin işlemlerin doğrudan karşılanması gerekir” denildiğinden, köy yerleşik alan sınırları içerisinde olduğu tespit edilen tarımsal nitelikli taşınmazların satış vaatlerinin herhangi bir izin ve belge aranmadan yapılması gerekmektedir.

 

 c) 5403 sayılı Toprak Koruma ve Arazi Kullanımı Kanunu uyarınca toplulaştırma sahası ilan edilen yerlerde, projeyi uygulayan birimin izin vermesi halinde satış vaadi yapılabileceği:

 

 5403 sayılı Toprak Koruma ve Arazi Kullanımı Kanununun “Arazi toplulaştırması ve  dağıtımı” başlıklı 17 nci maddesinin sekizinci fıkrası “Toplulaştırma sahası ilan edilen yerlerle ilgili Bakanlar Kurulu kararı Resmi Gazete’de yayımlandıktan sonra toplulaştırma işlemleri sonuçlanıncaya kadar bu alanlarda toplulaştırmaya konu arazilerin mülkiyet ve zilyetliğinin devir, temlik, ipotek ve satış vaadi işlemleri projeyi uygulayan birimin iznine bağlıdır.”;

       Keza 24.7.2009 tarihli, 27298 sayılı Resmi Gazete’de yayımlanan Tarım Arazilerinin Korunması, Kullanılması ve Arazi Toplulaştırmasına İlişkin Tüzüğün 20 inci maddesinin birinci fıkrasıda “Arazi toplulaştırması yapılmasına karar verilen yerlerdeki parsellerin tapu kütüğü sayfalarının beyanlar hanesine toplulaştırma alanına girdiğine dair şerh konulması, proje idarelerinin isteği üzerine Bakanlık veya valilikler tarafından ilgili tapu  sicil müdürlüklerinden talep edilir. Bu şerh tarihinden itibaren toplulaştırma işlemi tamamlanıp tapuya tescili sonuçlandırılıncaya kadar taşınmazlar üzerindeki her türlü devir, temlik, ipotek ve satış vaadi, ifraz ve taksim, ayni ve şahsi haklar ile şerh işlemleri proje idaresinin talebi ve Bakanlık veya valiliklerin izni ile yapılır.”

 hükümlerini içermektedir.

 

 Bu hükümlere göre; arazi toplulaştırması yapılmasına karar verilen yerlerdeki parsellerin tapu kütüğü sayfalarının beyanlar hanesine toplulaştırma alanına girdiğine dair şerh konulmuş ise, şerh tarihinden itibaren toplulaştırma işlemi tamamlanıp tapuya tescili sonuçlandırılıncaya kadar bu taşınmazlarla ilgili olarak satış vaadi yapılması proje idaresinin talebi ve Bakanlık veya valiliklerin iznine bağlıdır.

 Şerh tarihinden itibaren toplulaştırma işlemi tamamlanıp tapuya tescili sonuçlandırılıncaya kadar, bu taşınmazlarla ilgili satış vaadi işlemi ancak ilgili makamdan izin alınarak yapılabilir.

 

 

Haluk Necdet TEKİN

TNB Eğitim, Sağlık,

Sosyal Güvenlik ve Yardımlaşma Vakfı

Hukuk Danışmanı ve Eğitmeni

 

 

 

(Ek 1)

 

YARGITAY

14. HUKUK DAİRESİ

T. 30.5.2003 E. 2003/3696 K. 2003/4446

 

• TAPU İPTALİ VE TESCİL DAVASI ( Satış Vaadi Sözleşmesi İle Alınan Gayrimenkulün Tapusunun İptali ve Davacı Adına Tescili İstemi )

• SATIŞ VADİ SÖZLEŞMESİ (Her Ne Kadar Tarım Reformu Kanunu Kapsamındaki Taşınmazın Devir ve Temlikine Sınırlama Getirilmiş Olsa da Devir ve Temlik Sonucunu Doğurmayan Satış Vaadi Sözleşmesinin Geçerli Olması )

• SULAMA ALANLARINDA TARIM REFORMU KANUNU ( Kanunun Belirlediği Yer Kapsamında Kalan Taşınmazların Beş Yıl Süre İle Devir ve Temliklerinin Mümkün Olmaması )

• KİŞİSEL HAK DOĞURAN SÖZLEŞME ( Satış Vaadi Sözleşmesinin Bu Nitelikte Olması-Taşınmazın Devir ve Temliki Sonucunu Doğurmaması )

• TASARRUF YETKİSİNİN SINIRLANDIRILMASI ( Taşınmaz Üzerinde ki Tasarruf Yetkisinin Sınırlandırılmış Olmasının Borç Doğuran Bir Sözleşmenin Yapılmasını veya Yapılmış Bir Sözleşmenin Geçerliliğini Etkilememesi )

• DEVİR VE TEMLİK YASAĞI ( Taşınmazın Devir ve Temlikinin Yasaklanmış Olmasının Taşınmaz Hakkında Satış Vaadi Sözleşmesi Yapılmasını Etkilememesi )

3083/m.13

818/m.22

 

       ÖZET: Satış vaadi sözleşmeleri kişisel hak doğuran sözleşmelerdir. Yapılan sözleşme ile satış vaadine konu taşınmazın mülkiyet durumunda bir değişiklik olmamakta ancak sözleşme ile taşınmazı satın almayı vaad eden kişiye, sözleşmeden doğan bu hakkını satmayı vaad eden ve onun külli haleflerine karşı ileri sürebilme hakkını vermektedir. Belirtilen nedenle, satış vaadinde bulunan kimsenin o şey üzerinde tasarruf yetkisinin sınırlandırılmış olması borç doğuran bir sözleşmenin yapılamayacağı veya yapılmış bir sözleşmenin geçersizliğini gerektirmez.

 

       DAVA: Davacı vekili tarafından, davalılar aleyhine 26.9.1997 gününde verilen dilekçe ile satış vaadi sözleşmesine dayalı tapu iptali ve tescil istenmesi üzerine yapılan duruşma sonunda; davanın reddine dair verilen 13.6.2002 günlü hükmün Yargıtay’ca incelenmesi davacı vekili tarafından istenilmekle süresinde olduğu anlaşılan temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten sonra dosya ve içerisindeki bütün kağıtlar incelenerek gereği düşünüldü:

 

       KARAR: Davacı, davalıların A köyü 454 ve 441 parsel numaralı taşınmazlardaki paylarını 11.10.1996 tarihinde noterde düzenlenen satış vaadi sözleşmesi ile satın aldığını, bedelini ödediğini ve taşınmazların halen kullanımında olduğunu belirterek bu payların adına tescili isteğinde bulunmuştur.

       Davalılardan F , M ve M.M davanın kabulünü istemişler, davalı G sözleşmenin geçersiz olduğunu ve ifa olanağı bulunmadığı gerekçesi ile davanın reddini istemiştir.

 Mahkemece, davanın reddine karar verilmiş, hüküm davacı vekili tarafından temyiz edilmiştir.

 Dava, satış vaadi sözleşmesine dayalı tapu iptali ve tescil isteğine ilişkindir.

 3083 sayılı Yasanın 13.maddesi "Uygulama alanlarında Bakanlar Kurulu Kararının Resmi Gazetede yayımı tarihinden itibaren, kamulaştırma, toplulaştırma, arazi değiştirilmesi ve dağıtım işlemlerinin tamamlanması veya tapuya tescili sonuçlandırılıncaya kadar, gerçek kişilerle özel hukuk tüzel kişilerine ait arazinin mülkiyet ve zilyetliği devir ve temlik edilemez. Bu araziler ipotek edilemez ve satış vaadine konu olamaz. Ancak, bu kısıtlama süresi beş yılı aşamaz...

 Birinci fıkrada belirtilen süreler içinde mahkemeler veya İcra İflas Daireleri tarafından bu arazi hakkında devir ve temlik gerektiren bir karar verilemez..." hükmünü içermektedir Davaya konu 454 ve 441 parsel numaralı taşınmazların bulunduğu A Köyü 27.12.1992 tarih  ve 21448 Sayılı Bakanlar kurulu kararı ile 3083 Sayılı Yasa uyarınca uygulama alanı olarak belirlenmiştir.

       Mahkemece, dava konusu taşınmazların bulunduğu Altınkum Köyünün 27.12.1992 tarihinde 3083 Sayılı Sulama Alanlarında Tarım Reformu Kanunu kapsamına alındığı, anılan yasanın 13. maddesi gereğince bu yasa kapsamındaki taşınmazların 5 yıl süre ile satış vaadi sözleşmesine konu edilemeyeceğinden davacının tescil isteğinin dayanağı olan satış  vaadi sözleşmesinin yok hükmünde olduğu gerekçesi ile davanın reddine karar verilmiştir.

       Ancak; kaynağını Borçlar Kanununun 22. maddesinden alan satış vaadi sözleşmeleri kişisel hak doğuran sözleşmelerdir. Bir başka deyişle yapılan sözleşme ile satış vaadine konu taşınmazın mülkiyet durumunda bir değişiklik olmamakta ancak sözleşme ile taşınmazı satın almayı vaad eden kişiye, sözleşmeden doğan bu hakkını satmayı vaad eden ve onun külli haleflerine karşı ileri sürebilme hakkını vermektedir.

       Belirtilen nedenle, satış vaadinde bulunan kimsenin o şey üzerinde tasarruf yetkisinin sınırlandırılmış olması borç doğuran bir sözleşmenin yapılamayacağı veya yapılmış bir sözleşmenin geçersizliğini gerektirmez.

       3083 Sayılı Yasanın 13. maddesinin getirdiği devir ve temlik yasağı ve bu maddenin son fıkrası hükmü birlikte değerlendirildiğinde yasaklanan şahsi borç doğuran satış vaadi sözleşmesi değil temliki tasarruftur. Yapılan satış vaadi sözleşmesi bu nedenle geçerli bir sözleşmedir. Ancak, anılan yasa hükmü gereğince sözleşmenin yasaklılık süresi içerisinde ifa olanağından söz edilemez.

       Belirtilen nedenle, eldeki davaya konu satış vaadi sözleşmesi her ne kadar yasaklılık süresi içerisinde yapılmış ise de yukarıda açıklanan nedenlerle, geçerli olup yasa  ile getirilen 5 yıllık süre yargılama aşamasında dolmuş olduğundan sözleşmenin ifa olanağının bulunduğunun kabulü ile tescil isteğinin değerlendirilmesi gerekirken yazılı şekilde karar verilmiş olması doğru görülmemiş, hüküm bozmayı gerektirmiştir.

 

       SONUÇ: Yukarıda açıklanan nedenlerle, davacı vekilinin temyiz itirazlarının kabulü ile hükmün BOZULMASINA, bozma nedenine göre diğer hususların incelenmesine yer olmadığına, peşin alınan temyiz harcının yatırana geri verilmesine, 30.5.2003 tarihinde oybirliği ile karar verildi.

 

(Ek 2)

 

(Mülga 2510)  5543 sayılı İskan Kanunu’na tabi taşınmaz. Yasak süresinde sözleşme yapılması

Özet: Yasak süresindeki satış vaadi geçerlidir. Yasak süresi dolduğunda ifa ola­nağı vardır.

Dava, satış vaadi sözleşmesi uyarınca cebri tescil isteminden ibarettir.

Mahkemece, dava konusu taşınmazın davalıya 2510 sayılı yasa uyarınca 01.04.1991 ta­rihinde tevzi edildiği, satış vaadi sözleşmesinin on yıllık satış yasağı süresi dolmadan 10.07.1991 tarihinde düzenlendiği gerekçesi ile davanın reddine karar verilmiştir.

Hüküm, davacı vekili tarafından temyiz edilmiştir.

Satış vaadi sözleşmeleri tarafları yönünden borç doğuran sözleşmelerdir. Bu ne­denle bir kişinin başka bir kişiye ait taşınmazı satımını vaad etmesi olanaklı olduğu gibi, satımı belli bir süre kısıtlanmış taşınmazın satımını da vaad etmek olanaklıdır. Bu du­rumda düzenlenen satış vaadi sözleşmesi geçerli olduğu halde, sözleşmenin yerine geti­rilmesi için, başka bir kimsenin taşınmazının satımı vaad edilmiş ise, o kişinin satım için gerekli yetkileri almasını beklemek, satımı belli bir süre kısıtlanmış taşınmazın satışı vaad edilmiş ise, kısıtlama süresinin beklenmesi gerekecektir.

Somut olayda; dava konusu 3597 parsel sayılı taşınmaz 2510 sayılı yasa uyarınca 01.04.1991 tarihinde davalıya tevzi edilmiştir. Davalı, bu taşınmazı on yıllık satış yasağının bulunduğu süre içinde ve 10.07.1991 tarihinde davacıya satışını vaad etmiş ise de, sonradan dava tarihinde on yıllık satış yasağı süresi dolmuştur. Mahkemece, dava tarihinde satış yasa­ğı süresinin dolduğu ve satış vaadi sözleşmesinin ifa olanağının bulunduğu gözetilmeden yazılı gerekçe ile red kararı verilmesi usul ve yasaya aykırı olup, bozmayı gerektirmiştir.

Sonuç: Yukarıda yazılı nedenlerle; temyiz itirazlarının kabulü ile hükmün BOZUL­MASINA, istek halinde peşin yatırılan temyiz harcının yatırana geri verilmesine, 03.03.2003 gününde oybirliği ile karar verildi. (Y. 14. HD. 03.03.2003 gün - E.8498/K.1306)

 

(Mülga 2510)  5543 sayılı İskan Kanunu uyarınca verilen taşınmazın takyit süresi içinde gayrimenkul satış vaa­di sözleşmesi ile satışın vaadi.

Takyitten sonra sözleşmenin ifa olanağının bulunacağı.

Dava gayrimenkul satış vaadi sözleşmesine istinaden tapu iptali ve tescil isteminden iba­rettir. Davalı davanın reddini savunmuş mahkemece 2510 sayılı yasa gereğince 10 yıl takyitti bulunduğu gerekçesiyle red karan verilmiş ve hükmü davacı temyize getirmiştir. Her ne kadar satış vaadi sözleşmesi takyit süresi içerisinde yapılmış ise de satış vaadi muamelesi, bir taahhüt niteliğinde olduğundan, takyit süresi dolduktan sonra dava açılmasında bir mahzur yoktur. Somut olayda 01.06.1994 tarihinde takyit süresi dolmuş ve dava 28.11.1994 tarihinde açılmış olduğuna göre işin esasına girilerek inceleme yapılmalı ve sonucuna göre bir karar verilmek gerekirken bundan zühul ile yazılı şekilde red karan verilmesi doğru görülmemiştir.

Sonuç: Temyiz itirazlarının yukarıda gösterilen nedenlerle kabulü ile hükmün BOULMASINA, temyiz harcının istek halinde iadesine, 12.12.1996 gününde oybirliği ile karar verildi. (Y. 14. HD. 12.12.1996 gün - E.7815/K.8209)

---