ÖN ÖDEMELİ KONUT SATIŞI VAADİ SÖZLEŞMELERİ-HALUK NECDET TEKİN (TNB HUKUK DANIŞMANI)
Dizin
HALUK NECDET TEKİN (T.N.B BAŞKAN DANIŞMANI) - TÜM MAKALELERİ
II – ÖN ÖDEMELİ KONUT SATIŞI VAADİ SÖZLEŞMELERİ
1- Ön ödemeli konut satış vaadi sözleşmeleriyle ilgili genel hükümler:
6502 sayılı Tüketicinin Korunması Hakkında Kanun’un 41 inci maddesi “Ön ödemeli konut satışının tapu siciline tescil edilmesi, satış vaadi sözleşmesinin ise noterde düzenleme şeklinde yapılması zorunludur.” hükmünü taşıdığından, 28 Mayıs 2014 tarihinden itibaren ön ödemeli konut satış vaadi sözleşmeleri noterliklerde yapılmaktadır.
6502 sayılı Kanunda öngörülen sözleşmeler:
a) En az on iki punto büyüklüğünde, anlaşılabilir bir dilde, açık, sade ve okunabilir bir şekilde düzenlenir.
b) Sözleşmede bulunması gereken şartlardan bir veya birkaçının bulunmaması durumunda, eksiklik sözleşmenin geçerliliğini etkilemez. Bu eksiklik sözleşmeyi düzenleyen tarafından derhal giderilir. (Noterlik işlemlerinde, Noterlik Kanununun 81 inci maddesi hükümlerine göre işlem yapılması gerekir.)
c) Sözleşmede öngörülen koşullar, sözleşme süresi içinde tüketici aleyhine değiştirilemez.
ç) Bu Kanunda düzenlenen sözleşmelere istinaden tüketiciden talep edilecek her türlü ücret ve masrafa ilişkin bilgilerin, sözleşmenin eki olarak kağıt üzerinde yazılı şekilde tüketiciye verilmesi zorunludur. (2017/50 s. Genel Yazı)
2- Ön ödemeli konut satışının tanımı, kimler arasında yapılabileceği, yapılış şekli ve konusu:
a) Tanımı:
6502 sayılı Tüketicinin Korunması Hakkında Kanunun 40 ıncı maddesinde, ön ödemeli konut satış sözleşmesi, tüketicinin konut amaçlı bir taşınmazın satış bedelini önceden peşin veya taksitle ödemeyi, satıcının da bedelin tamamen veya kısmen ödenmesinden sonra taşınmazı tüketiciye devir veya teslim etmeyi üstlendiği sözleşme olarak tanımlanmıştır.
b) Ön ödemeli konut satışı, “tüketici” ile “satıcı” arasında, satıcının sahibi bulunduğu veya bulunacağı konutlar için yapılmaktadır.
Kanunun 3 üncü maddesinde;
Tüketici, ticari veya mesleki olmayan amaçlarla hareket eden gerçek veya tüzel kişi,
Satıcı ise, Kamu tüzel kişileri de dahil olmak üzere ticari veya mesleki amaçlarla tüketiciye mal sunan ya da mal sunanın adına ya da hesabına hareket eden gerçek veya tüzel kişi,
olarak tanımlanmıştır.
6502 sayılı Kanun kapsamına giren ön ödemeli konut satışlarında satıcı olan gerçek veya tüzel kişi, yapılmış binalarda ya da yapılacak inşaatlarda sahibi bulunduğu ya da bulunacağı konutları tüketicilere mesleki ve ticari amaçlarla satmakta veya satmayı vaat etmektedir.
c) Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmelerinde, yüklenicinin veya arsa sahibinin kendilerine düşecek bağımsız bölümleri bir başkasına satmayı vaat etmelerine ilişkin yüklenici veya arsa sahibi ile üçüncü kişi arasında yapılan satış vaadi sözleşmelerinin 6502 sayılı Kanun kapsamına girip girmediği:
Noterliklerde tereddüt edilen konulardan birisi, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmelerinde yüklenicinin veya arsa sahibinin kendilerine düşecek bağımsız bölümleri bir başkasına satmayı vaat etmeleri halinde bu sözleşmenin ön ödemeli konut satış vaadi sözleşmesi şeklinde yapılıp yapılmayacağıdır.
Arsa sahipleri ile yükleniciler arasında yapılan arsa payı karşılığı inşaat sözleşmelerinde, arsa sahipleri kendilerine düşen konutları şahsi ihtiyaçları için kullanabilecekleri gibi ticari kazanç amacıyla üçüncü kişilere; keza aynı şekilde, yükleniciler de sahip olacakları konut veya konutları mesleki ve ticari amaçlarla üçüncü kişilere satmayı vaat edebilirler.
Arsa sahipleri ile yüklenicilerin üçüncü kişilere yapacakları konut satış vaatlerinin ticari amaçla olup olmadığını noterin bilmesi mümkün olmadığı gibi bunu araştırmakta görevi içinde değildir. Özellikle, arsa sahipleri ile yüklenicilerin üçüncü kişilere yapacakları konut satış vaatlerinin ön ödemeli konut satış vaadi şeklinde yapılmamasının, tüketici konumunda bulunan vaat alacaklılarını büyük zararlara sokabileceğini ve bunun da ileride noterlerimizin sorumluluklarını gerektirebileceğini, keza 6502 sayılı Tüketicinin Korunması Hakkında Kanunun amaçlarından birisinin de tüketicinin ekonomik çıkarlarının korunması olduğunu dikkate alan TNB Yönetim Kurulu, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmelerinde, yüklenicinin veya arsa sahibinin kendilerine düşecek bağımsız bölümleri bir başkasına satmayı vaat etmelerine ilişkin yapılacak satış vaadi sözleşmelerinin mutlaka 6502 sayılı Tüketicinin Korunması Hakkında Kanunun 40 ve devamı maddeleri ile Ön Ödemeli Konut Satışları Hakkında Yönetmelikte yer verilen hükümler doğrultusunda ön ödemeli konut satış sözleşmeleri şeklinde yapılmasına karar vermiştir.
Bu itibarla; gerek yüklenicilerin gerekse arsa sahiplerinin, kendilerine düşecek konutları (bağımsız bölümleri) tüketici konumunda bulunan vaat alacaklılarına satmayı vaat etmelerinin, tüketiciye ticari (kazanç) veya mesleki amaçlarla bir mal (konut - bağımsız bölüm) sunulması niteliğinde olması nedeniyle, buna ilişkin olarak taraflar arasında yapılacak sözleşmeler ön ödemeli konut satış vaadi sözleşmesi şeklinde yapılacaktır.
ç) Ön ödemeli konut satışının iki şekilde yapılabileceği:
Kanunun 41 inci ile Ön Ödemeli Konut Satışları Hakkında Yönetmeliğin 6 ncı maddelerinde yer alan hükümlere göre ön ödemeli konut satışı ancak;
aa) Tapuda kat irtifakı devrinin tüketici lehine tapu siciline tescil edilmek suretiyle ön ödemeli konut satışı,
bb) Noterlikte düzenleme şeklinde yapılacak sözleşmeyle konut satış vaadi,
şeklinde yapılabilir.
Konutun mülkiyeti; tapuda tescil edilmek suretiyle yapılan ön ödemeli konut satışında, sözleşmenin tapu idaresinde tamamlanması üzerine hemen, satış vaadi sözleşmesinde ise, kararlaştırılan şartların/edimlerin yerine getirilmesinden sonra tüketiciye geçmektedir.
Her iki satışta da, satış bedelinin önceden peşin veya taksitle ödenmesi ve ödeme şekli taraflarca sözleşmede serbestçe kararlaştırılabilir.
d) Ön ödemeli konut satış işlemine ancak “konut amaçlı taşınmazların” konu olabileceği:
6502 sayılı Kanunun 40 ıncı maddesi gereğince, ancak “konut amaçlı taşınmazlar” ön ödemeli konut satış sözleşmesine konu olabilir.
Konutun tanımına da Ön Ödemeli Konut Satışları Hakkında Yönetmeliğin 4 üncü maddesinde yer verilmiştir. Buna göre KONUT; 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanununa tabi mesken amaçlı kullanılan ya da mesken niteliği taşımamakla birlikte tüketicilerin kullanımına sunulan her türlü bağımsız bölüm olarak tanımlanmıştır.
Tanımdan anlaşılacağı üzere, Kanunun 40 ıncı maddesinde yer verilen “konut amaçlı taşınmazlar” ibaresi, mesken niteliğinde olan veya olmayan bağımsız mülkiyete konu olabilecek taşınmaza ait her türlü bölümü kapsamaktadır. (2017/50 s. Genel Yazı)
3- Ön ödemeli konut satış vaadi sözleşmesinin yapılma koşulu ve bu sözleşmede bulunması zorunlu bilgiler ile diğer hususlar:
a) Yapı ruhsatı alınmadan ön ödemeli konut satış vaadi sözleşmesi yapılamayacağı:
Yukarıda açıklandığı üzere, iki şekilde yapılabilen ön ödemeli konut satışından birisi noterliklerde düzenleme şeklinde yapılan satış vaadidir.
Kanunun 40 ıncı ve Ön Ödemeli Konut Satışları Hakkında Yönetmeliğin 6 ncı maddesi gereğince, tüketicilerle ön ödemeli konut satış vaadi sözleşmesi yapılmadan önce yapı ruhsatının alınmış olması zorunludur.
Madde gerekçesinde de “Ön ödemeli konut satışlarında tüketicilerin korunmasının ilk ayağı konutun inşa edileceği arsa üzerinde belediyeden alınacak olan inşaat ruhsatının alınmasıdır. Şayet bir satıcı bu şartı sağlayamaz ise tüketicilerle ön ödemeli konut satışı sözleşmesi kuramayacağı” belirtilmiştir.
b) Sözleşme kurulmadan en az bir gün önce tüketiciye ön bilgilendirme formunun verilmesinin zorunlu olduğu:
Ön Ödemeli Konut Satışları Hakkında Yönetmeliğin 5 nci maddesi gereğince, ön ödemeli konut satış sözleşmesi kurulmadan en az bir gün önce aynı maddede sayılan hususları içeren, en az on iki punto büyüklüğünde, anlaşılabilir bir dilde, açık, sade ve okunabilir şekilde düzenlenen ön bilgilendirme formunun tüketiciye verilmesi zorunludur:
c) Ön ödemeli konut satış vaadi sözleşmesinde bulunması zorunlu bilgiler:
Bir örneğinin tüketiciye verilmesi zorunlu olan ön ödemeli konut satış sözleşmesinde bulunması gereken bilgiler Ön Ödemeli Konut Satışları Hakkında Yönetmeliğin 7 nci maddesinde gösterilmiş olup, buna uygun olarak hazırlanan ön ödemeli konut satış vaadi sözleşmelerine NBS’de yer verilmiştir.
Noterler, Yönetmeliğin 7 nci maddesinde sayılan ve sözleşmede zorunlu olarak bulunması gereken bilgilerin sözleşme içinde yer almasını sağlamakla yükümlüdürler.
ç) Konut adedi otuz ve üzerinde olan projelerde teminat sağlanmasının zorunlu olduğu:
Kanunun 42 nci ile Ön Ödemeli Konut Satışları Hakkında Yönetmeliğin 12 nci maddesi uyarınca, konut adedi otuz ve üzerinde olan projelerde, satıcının konut satışına başlamadan önce Yönetmeliğin 13, 14, 15 ve 16 ncı maddelerinde açıklanan bina tamamlama sigortasını yaptırması veya banka teminat mektubu vermesi, ödemelerin hakediş sistemi ile ya da ön ödemeli konut satışının bağlı kredi ile yapılacağını kabul etmesi zorunludur.
Bu teminatlar dışında, tüketicinin tüm ödemelerini garanti altına alacak başka bir yöntem öngörülmesi durumunda, bu yöntem Gümrük ve Ticaret Bakanlığı tarafından uygun görülürse teminat olarak kabul edilebilir.
Noterlerin, sözleşmede zorunlu olarak bulunması gereken bilgilerin sözleşme içinde yer almasını sağlamakla yükümlü bulunmaları nedeniyle, Yönetmeliğin 7 nci maddesi gereğince teminata ilişkin bilgilere de sözleşmede yer vermeleri zorunludur. Bazı noterliklerde sözleşmelere, bu teminatlara yer verilmeden “teminatların daha sonra verileceği ya da yapılacağı” veya “ileride sigorta yaptırılacağı” yönünde kayıtlar konulduğu TNB’ ye ulaşan bilgilerden anlaşılmaktadır. Bu şekilde konulan kayıtların, teminat niteliğinde olmaması nedeniyle sorumluluğa yol açmaması bakımından sözleşmelere konulmaması icap etmektedir.
Satıcının, sözleşmenin kurulmasından en az bir gün önce alıcıya vermek zorunda olduğu ön bilgilendirme formunda hangi teminatın sağlandığını göstermekle yükümlü olduğu da dikkate alınarak, 05.08.2015 tarihli ve Hukuki Danışmanlık-11925 (67) sayılı Genel Yazı’da yer alan Gümrük ve Ticaret Bakanlığının görüşünde belirtildiği üzere; 6502 sayılı Kanun ve Ön Ödemeli Konut Satışları Hakkında Yönetmelik hükümleri kapsamında noterliklerin teminat sayılabilecek hallere ilişkin ve bunların sağlandığını gösterecek ispatlayıcı belge aramaları gerekmemektedir. Yönetmeliğin 12 nci maddesinde sayılan teminatlardan birisinin sağlandığının satıcı tarafından bildirilmesi ve noterlikçe de bunun sözleşmelerde bulunan “TEMİNAT” kısmına yazılması gerekli ve yeterlidir.
d) Satışa konu konutun net ve brüt alanlarının ne şekilde belirlenip sözleşmeye yazılacağı:
14.05.2015 tarihli ve Hukuki Danışmanlık-7626 (45) sayılı Genel Yazıda yer verildiği üzere;
Sözleşmelerin zorunlu içeriğinin belirlendiği Ön Ödemeli Konut Satışları Hakkında Yönetmeliğin 7’nci maddesinin birinci fıkrasının (ç) bendi uyarınca “sözleşme konusu konuta ilişkin bağımsız bölümün yer aldığı ada, parsel, blok, konum, kat ve benzeri temel nitelik bilgileri ile Planlı Alanlar Tip İmar Yönetmeliğine göre belirlenen bağımsız bölüm net ve brüt alanlarının” sözleşmede gösterilmesi zorunludur.
Çevre ve Şehircilik Bakanlığı Mesleki Hizmetler Genel Müdürlüğü 06.05.2015 tarihli ve 6141 sayılı yazısıyla, 28 Nisan 2015 tarihli ve 05/2015 sayılı genelgesini göndererek, ön ödemeli konut satış sözleşmelerinde taahhüt edilen metrekarelerin belirlenmesinde bu genelge hükümleri doğrultusunda uygulama yapılmasını bildirmiştir.
Bu itibarla; Ön Ödemeli Konut Satışları Hakkında Yönetmeliğin 7’nci maddesinin birinci fıkrasının (ç) bendinde yer alan ve sözleşmeye yazılması zorunlu olan konuta ilişkin bağımsız bölümün yer aldığı ada, parsel, blok, konum, kat ve benzeri temel nitelik bilgileri ile Planlı Alanlar Tip İmar Yönetmeliğine göre belirlenen bağımsız bölüm net ve brüt alanlarına ilişkin bilgiler, tüketiciye verilen "ön bilgilendirme formu" ekinde bulunan proje, plan ve listelere göre belirlenerek yazılacaktır.
e) Konutun teslim süresi:
Kanunun 44 üncü ve Yönetmeliğin 10 uncu maddesinde “Ön ödemeli konut satışında devir veya teslim süresi sözleşme tarihinden itibaren otuz altı ayı geçemez” hükmü yer aldığından, Yönetmeliğin 7’nci maddesinin birinci fıkrasının (l) bendi uyarınca sözleşmeye yazılması zorunlu olan teslim tarihinin buna göre belirlenmesi icap etmektedir.
f) Cayma hakkı ve sözleşmeden dönme:
Yönetmeliğin 7 nci maddesi uyarınca şartları, süresi ve usulüne ilişkin bilgilerinin sözleşmede gösterilmesi zorunlu olan cayma hakkına ve sözleşmeden dönmeye ilişkin hükümlere Kanunun 43 ve 45 ile Yönetmeliğin 8 ve 9 uncu maddelerinde yer verilmiştir. Sözleşmelerde bu maddelerde belirtilen bilgilerin yazılması zorunlu olup, NBS’ de bulunan işlem örnekleri buna göre hazırlanmıştır.
Tüketici, sözleşmenin kurulduğu tarihten itibaren on dört gün içinde, herhangi bir gerekçe göstermeksizin ve cezai şart ödemeksizin sözleşmeden cayma hakkına sahip olup, bu hakkın kullanıldığına dair bildirimin bu süre içinde satıcıya noterlikler aracılığıyla yöneltilmesi yeterlidir.
Tüketici, Kanunun 45 inci maddesinin birinci fıkrası ile Yönetmeliğin 9 uncu maddesi gereğince sözleşmeden dönme hakkına sahiptir. Ancak, Kanunun 45 ile Yönetmeliğin 9 uncu maddesinin birinci fıkrasında yer alan “Ön ödemeli konut satışında, devir veya teslim tarihine kadar tüketicinin herhangi bir gerekçe göstermeden sözleşmeden dönme hakkı vardır” hükmü, 684 sayılı KHK ve 11.03.2017 tarihli ve 30004 sayılı Resmi Gazete’de yayımlanan Yönetmelik değişikliği ile “Tüketicinin ön ödemeli konut satışında sözleşme tarihinden itibaren, bu Yönetmeliğin 8 inci maddesindeki hakları saklı kalmak kaydıyla, yirmi dört aya kadar herhangi bir gerekçe göstermeden sözleşmeden dönme hakkı vardır.” şeklinde değiştirilmiştir.
Ayrıca, aynı Yönetmeliğe eklenen Geçici 1. Maddede de, ön ödemeli konut satış sözleşmelerine, sözleşmenin akdedildiği zaman yürürlükte bulunan yönetmelik hükümlerinin uygulanacağı hükmüne yer verilmiştir.
Sözleşmeden dönme hakkına ilişkin bildirimin satıcıya noterlikler aracılığıyla yöneltilmesi yeterlidir.
(2013/11 s. Genelge; 2014/119, 2015/45, 67, 2017/50 s. Genel Yazılar.)
Haluk Necdet TEKİN
TNB Eğitim, Sağlık,
Sosyal Güvenlik ve Yardımlaşma Vakfı
Hukuk Danışmanı ve Eğitmeni
(Ek 1)
YARGITAY
14. HUKUK DAİRESİ
T. 30.5.2003 E. 2003/3696 K. 2003/4446
• TAPU İPTALİ VE TESCİL DAVASI ( Satış Vaadi Sözleşmesi İle Alınan Gayrimenkulün Tapusunun İptali ve Davacı Adına Tescili İstemi )
• SATIŞ VADİ SÖZLEŞMESİ (Her Ne Kadar Tarım Reformu Kanunu Kapsamındaki Taşınmazın Devir ve Temlikine Sınırlama Getirilmiş Olsa da Devir ve Temlik Sonucunu Doğurmayan Satış Vaadi Sözleşmesinin Geçerli Olması )
• SULAMA ALANLARINDA TARIM REFORMU KANUNU ( Kanunun Belirlediği Yer Kapsamında Kalan Taşınmazların Beş Yıl Süre İle Devir ve Temliklerinin Mümkün Olmaması )
• KİŞİSEL HAK DOĞURAN SÖZLEŞME ( Satış Vaadi Sözleşmesinin Bu Nitelikte Olması-Taşınmazın Devir ve Temliki Sonucunu Doğurmaması )
• TASARRUF YETKİSİNİN SINIRLANDIRILMASI ( Taşınmaz Üzerinde ki Tasarruf Yetkisinin Sınırlandırılmış Olmasının Borç Doğuran Bir Sözleşmenin Yapılmasını veya Yapılmış Bir Sözleşmenin Geçerliliğini Etkilememesi )
• DEVİR VE TEMLİK YASAĞI ( Taşınmazın Devir ve Temlikinin Yasaklanmış Olmasının Taşınmaz Hakkında Satış Vaadi Sözleşmesi Yapılmasını Etkilememesi )
3083/m.13
818/m.22
ÖZET: Satış vaadi sözleşmeleri kişisel hak doğuran sözleşmelerdir. Yapılan sözleşme ile satış vaadine konu taşınmazın mülkiyet durumunda bir değişiklik olmamakta ancak sözleşme ile taşınmazı satın almayı vaad eden kişiye, sözleşmeden doğan bu hakkını satmayı vaad eden ve onun külli haleflerine karşı ileri sürebilme hakkını vermektedir. Belirtilen nedenle, satış vaadinde bulunan kimsenin o şey üzerinde tasarruf yetkisinin sınırlandırılmış olması borç doğuran bir sözleşmenin yapılamayacağı veya yapılmış bir sözleşmenin geçersizliğini gerektirmez.
DAVA: Davacı vekili tarafından, davalılar aleyhine 26.9.1997 gününde verilen dilekçe ile satış vaadi sözleşmesine dayalı tapu iptali ve tescil istenmesi üzerine yapılan duruşma sonunda; davanın reddine dair verilen 13.6.2002 günlü hükmün Yargıtay’ca incelenmesi davacı vekili tarafından istenilmekle süresinde olduğu anlaşılan temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten sonra dosya ve içerisindeki bütün kağıtlar incelenerek gereği düşünüldü:
KARAR: Davacı, davalıların A köyü 454 ve 441 parsel numaralı taşınmazlardaki paylarını 11.10.1996 tarihinde noterde düzenlenen satış vaadi sözleşmesi ile satın aldığını, bedelini ödediğini ve taşınmazların halen kullanımında olduğunu belirterek bu payların adına tescili isteğinde bulunmuştur.
Davalılardan F , M ve M.M davanın kabulünü istemişler, davalı G sözleşmenin geçersiz olduğunu ve ifa olanağı bulunmadığı gerekçesi ile davanın reddini istemiştir.
Mahkemece, davanın reddine karar verilmiş, hüküm davacı vekili tarafından temyiz edilmiştir.
Dava, satış vaadi sözleşmesine dayalı tapu iptali ve tescil isteğine ilişkindir.
3083 sayılı Yasanın 13.maddesi "Uygulama alanlarında Bakanlar Kurulu Kararının Resmi Gazetede yayımı tarihinden itibaren, kamulaştırma, toplulaştırma, arazi değiştirilmesi ve dağıtım işlemlerinin tamamlanması veya tapuya tescili sonuçlandırılıncaya kadar, gerçek kişilerle özel hukuk tüzel kişilerine ait arazinin mülkiyet ve zilyetliği devir ve temlik edilemez. Bu araziler ipotek edilemez ve satış vaadine konu olamaz. Ancak, bu kısıtlama süresi beş yılı aşamaz...
Birinci fıkrada belirtilen süreler içinde mahkemeler veya İcra İflas Daireleri tarafından bu arazi hakkında devir ve temlik gerektiren bir karar verilemez..." hükmünü içermektedir Davaya konu 454 ve 441 parsel numaralı taşınmazların bulunduğu A Köyü 27.12.1992 tarih ve 21448 Sayılı Bakanlar kurulu kararı ile 3083 Sayılı Yasa uyarınca uygulama alanı olarak belirlenmiştir.
Mahkemece, dava konusu taşınmazların bulunduğu Altınkum Köyünün 27.12.1992 tarihinde 3083 Sayılı Sulama Alanlarında Tarım Reformu Kanunu kapsamına alındığı, anılan yasanın 13. maddesi gereğince bu yasa kapsamındaki taşınmazların 5 yıl süre ile satış vaadi sözleşmesine konu edilemeyeceğinden davacının tescil isteğinin dayanağı olan satış vaadi sözleşmesinin yok hükmünde olduğu gerekçesi ile davanın reddine karar verilmiştir.
Ancak; kaynağını Borçlar Kanununun 22. maddesinden alan satış vaadi sözleşmeleri kişisel hak doğuran sözleşmelerdir. Bir başka deyişle yapılan sözleşme ile satış vaadine konu taşınmazın mülkiyet durumunda bir değişiklik olmamakta ancak sözleşme ile taşınmazı satın almayı vaad eden kişiye, sözleşmeden doğan bu hakkını satmayı vaad eden ve onun külli haleflerine karşı ileri sürebilme hakkını vermektedir.
Belirtilen nedenle, satış vaadinde bulunan kimsenin o şey üzerinde tasarruf yetkisinin sınırlandırılmış olması borç doğuran bir sözleşmenin yapılamayacağı veya yapılmış bir sözleşmenin geçersizliğini gerektirmez.
3083 Sayılı Yasanın 13. maddesinin getirdiği devir ve temlik yasağı ve bu maddenin son fıkrası hükmü birlikte değerlendirildiğinde yasaklanan şahsi borç doğuran satış vaadi sözleşmesi değil temliki tasarruftur. Yapılan satış vaadi sözleşmesi bu nedenle geçerli bir sözleşmedir. Ancak, anılan yasa hükmü gereğince sözleşmenin yasaklılık süresi içerisinde ifa olanağından söz edilemez.
Belirtilen nedenle, eldeki davaya konu satış vaadi sözleşmesi her ne kadar yasaklılık süresi içerisinde yapılmış ise de yukarıda açıklanan nedenlerle, geçerli olup yasa ile getirilen 5 yıllık süre yargılama aşamasında dolmuş olduğundan sözleşmenin ifa olanağının bulunduğunun kabulü ile tescil isteğinin değerlendirilmesi gerekirken yazılı şekilde karar verilmiş olması doğru görülmemiş, hüküm bozmayı gerektirmiştir.
SONUÇ: Yukarıda açıklanan nedenlerle, davacı vekilinin temyiz itirazlarının kabulü ile hükmün BOZULMASINA, bozma nedenine göre diğer hususların incelenmesine yer olmadığına, peşin alınan temyiz harcının yatırana geri verilmesine, 30.5.2003 tarihinde oybirliği ile karar verildi.
(Ek 2)
(Mülga 2510) 5543 sayılı İskan Kanunu’na tabi taşınmaz. Yasak süresinde sözleşme yapılması
Özet: Yasak süresindeki satış vaadi geçerlidir. Yasak süresi dolduğunda ifa olanağı vardır.
Dava, satış vaadi sözleşmesi uyarınca cebri tescil isteminden ibarettir.
Mahkemece, dava konusu taşınmazın davalıya 2510 sayılı yasa uyarınca 01.04.1991 tarihinde tevzi edildiği, satış vaadi sözleşmesinin on yıllık satış yasağı süresi dolmadan 10.07.1991 tarihinde düzenlendiği gerekçesi ile davanın reddine karar verilmiştir.
Hüküm, davacı vekili tarafından temyiz edilmiştir.
Satış vaadi sözleşmeleri tarafları yönünden borç doğuran sözleşmelerdir. Bu nedenle bir kişinin başka bir kişiye ait taşınmazı satımını vaad etmesi olanaklı olduğu gibi, satımı belli bir süre kısıtlanmış taşınmazın satımını da vaad etmek olanaklıdır. Bu durumda düzenlenen satış vaadi sözleşmesi geçerli olduğu halde, sözleşmenin yerine getirilmesi için, başka bir kimsenin taşınmazının satımı vaad edilmiş ise, o kişinin satım için gerekli yetkileri almasını beklemek, satımı belli bir süre kısıtlanmış taşınmazın satışı vaad edilmiş ise, kısıtlama süresinin beklenmesi gerekecektir.
Somut olayda; dava konusu 3597 parsel sayılı taşınmaz 2510 sayılı yasa uyarınca 01.04.1991 tarihinde davalıya tevzi edilmiştir. Davalı, bu taşınmazı on yıllık satış yasağının bulunduğu süre içinde ve 10.07.1991 tarihinde davacıya satışını vaad etmiş ise de, sonradan dava tarihinde on yıllık satış yasağı süresi dolmuştur. Mahkemece, dava tarihinde satış yasağı süresinin dolduğu ve satış vaadi sözleşmesinin ifa olanağının bulunduğu gözetilmeden yazılı gerekçe ile red kararı verilmesi usul ve yasaya aykırı olup, bozmayı gerektirmiştir.
Sonuç: Yukarıda yazılı nedenlerle; temyiz itirazlarının kabulü ile hükmün BOZULMASINA, istek halinde peşin yatırılan temyiz harcının yatırana geri verilmesine, 03.03.2003 gününde oybirliği ile karar verildi. (Y. 14. HD. 03.03.2003 gün - E.8498/K.1306)
(Mülga 2510) 5543 sayılı İskan Kanunu uyarınca verilen taşınmazın takyit süresi içinde gayrimenkul satış vaadi sözleşmesi ile satışın vaadi.
Takyitten sonra sözleşmenin ifa olanağının bulunacağı.
Dava gayrimenkul satış vaadi sözleşmesine istinaden tapu iptali ve tescil isteminden ibarettir. Davalı davanın reddini savunmuş mahkemece 2510 sayılı yasa gereğince 10 yıl takyitti bulunduğu gerekçesiyle red karan verilmiş ve hükmü davacı temyize getirmiştir. Her ne kadar satış vaadi sözleşmesi takyit süresi içerisinde yapılmış ise de satış vaadi muamelesi, bir taahhüt niteliğinde olduğundan, takyit süresi dolduktan sonra dava açılmasında bir mahzur yoktur. Somut olayda 01.06.1994 tarihinde takyit süresi dolmuş ve dava 28.11.1994 tarihinde açılmış olduğuna göre işin esasına girilerek inceleme yapılmalı ve sonucuna göre bir karar verilmek gerekirken bundan zühul ile yazılı şekilde red karan verilmesi doğru görülmemiştir.
Sonuç: Temyiz itirazlarının yukarıda gösterilen nedenlerle kabulü ile hükmün BOZULMASINA, temyiz harcının istek halinde iadesine, 12.12.1996 gününde oybirliği ile karar verildi. (Y. 14. HD. 12.12.1996 gün - E.7815/K.8209)