Kat karşılığı veya hasılat paylaşımı inşaat, alt müteahhitlik ile danışmanlık veya yapı denetim sözleşmelerinde damga vergisi nispetinin sıfır "0" olarak tespiti hakkındaki 2017/5 sayılı genelge ile birlikte değerlendirilmelidir.

---

 

 Latin Noterler Birliği üyesi ülkelerin hemen hemen tamamında, gayrimenkul mülkiyetinin devrini, gayrimenkul üzerinde ayni hak tesis edilmesini gerektiren sözleşmeleri yapma yetkisi noterlere aittir. Hukukçu kimliği ile ülkenin her noktasında görev yapan Türk noterlerinin de, üyesi bulunduğu ülkeler noterleri gibi gayrimenkul mülkiyetinin devrine matuf sözleşmeleri yapma haklarının olması gerekir. Bu, işlemlerin, hem hukuki güvenliği, hem süratli ve ucuz yapılması, hem de devlet harcamalarında büyük ölçüde tasarruf saklama bakımından da çok önemlidir.

 

T.M.K. 706, eski Medeni Yasanın 634 üncü maddesi, taşınmaz mülkiyetinin devrini amaçlayan sözleşmelerin geçerli olmasını, resmi şekilde düzenlenmiş olmasına bağlı tutmuştur. Ancak Medeni Yasa, bu resmiyeti ikimin, hangi makamın vereceğini düzenlememiş, Tapu Kanununun 26 ncı maddesi konuya açıklık getirerek gayrimenkul mülkiyetinin devrini sağlayan sözleşmelerin tapu memuru tarafından yapılmasını öngörmüştür.

 

Burada dikkat edilmesi gereken husus, gayrimenkul mülkiyetinin kazanılması üç safhada gerçekleşmektedir.

 

1 Tapu memurunun huzurunda yapılacak sözleşme,

 

2 Satıcının yazılı tescil talebi,

 

3 Tescil.

 

işte biz noterlerin talip olduğu safha, birinci safhadır. Yani Noter huzurunda yapılacak sözleşme.

 

Sevgili meslektaşlarım, esasen, birazdan inceleyeceğimiz Türk Medeni Kanunu ve Borçlar Kanunu sistematiğine baktığımız zaman, gayrimenkul mülkiyetinin devrini sağlayan ve gayrimenkul üzerinde ayni hak tesis eden birçok sözleşmenin noterlerce yapıldığını ve bu sözleşmelere noterlerce resmiyet verildiğini göreceğiz. Ondan sonra tescil talebi ve tescil safhaları gelmekte, tapu memurları tarafından artık sözleşme yapılmamakta, bu sözleşmeler noterlerde yapıldığı an, alıcı, gayrimenkul üzerinde mülkiyet hakkı yada ayni hak kazanmaktadır. Yada bu sözleşmeler ile gayrimenkul üzerinde kısıtlamalar gerçekleştirilmektedir. Ancak, taşınmaz üzerinde tasarrufi işlem yapılabilmesi, noterde yapılan sözleşmeler üzerine o hakkın, mülkiyet hakkının, tapuda tescil edilmesine bağlıdır. T. M.K. 705

 

Şimdi sırayla Noterde sözleşme yapıldığı an gayrimenkul üzerinde mülkiyet yada ayni hak kazandıran, tapuda ayrıca sözleşme yapılmasını gerektirmeyen akidlerin neler olduğunu görelim.

 

1 MİRAS TAKSiM PAYLAŞMA SÖZLEŞMESİ. T.M.K. 676

 

Mirasçılar kendi aralarında yapacakları sözleşmeler ile tereke mallarını kısmen veya tamamen paylaşabilirler. Yani elbirliği ile mülkiyetin, payları oranında paylı mülkiyete dönüştürülmesini kabul edebilirler. T.M.K.676/S

 

Paylaşma sözleşmesinin yazılı şekilde yapılması yeterlidir. T. M. K.676/3

 

Ancak bu sözleşmeler noterde yapılacaksa, sözleşmenin Noterlik Yasasının 89 uncu maddesine göre düzenleme şeklinde, yani resen yapılma zorunluluğu vardır. Keza bu sözleşmelerin geçerliliği, tüm hissedarların bu sözleşmeye katılması şartına bağlıdır.

 

T.M.K.kabulünden önce, doktrin ve kazai içtihatlara göre miras taksim sözleşmesinin geçerliliği, terekenin tamamının paylaşılması şartına bağlıydı, özellikle 8.Hukuk Dairesinin uygulaması bu yönde idi. (23/l2/l980 gün 8273/9473 sayılı kararı.) Daha sonra Yargıtay 7.Hukuk Dairesi 28/11/1996 tarih 6763/9416 sayılı kararı ile, "yöntemine uygun paylaşmanın varlığından söz edilebilmesi için, terekeye dahil tüm taşınmazların paylaşılması zorunlu değildir" yolunda karar ittihaz ederek bu uygulamayı değiştirmiştir. Yani terekenin kısmen paylaşımının mümkün olduğunu kabul etmiştir. (Konu 15/Şubat/1997 tarih 93 sayılı T.N.B.hukuk dergisinin 67. sahifesinde "Yargıtay 7.Hukuk Dairesinin Yeni Kararı Karşısında Miras Taksim Sözleşmeleri" başlığı altında tarafımdan irdelenmiştir.)

 

Yargıtay 2.Hukuk ve 7.Hukuk Dairelerinin bu içtihat farklılıkları karşısında, içtihatları birleştirme yönüne gidilmemiş, nihayet konu 22/11/2001 tarih 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu ile çözüme kavuşturularak, yukarıda izah edildiği gibi terekenin kısmen de paylaştırılması yasa ile mümkün hale getirilmiştir.

 

2 MİRAS PAYI ÜZERİNDE SÖZLEŞME T.M.K.677

 

MİRAS PAYLARININ MİRASÇILAR ARASINDA YADA ÜÇÜNCÜ KİŞİLERE DEVRİ SÖZLEŞMELERİ

 

Terekenin tamamı veya bir kısmı üzerindeki miras payının devri sözleşmeleri mirasçılar arasında yapılıyorsa, yazılı şekil yeterlidir. T.M.K.677/1

 

Ancak bu devir mirasçılar ile üçüncü kişi arasında yapılıyorsa, sözleşmenin geçerliliği noterlikçe düzenlenmesine bağlıdır. T. M. K. 677/S. Tabii ki burada yine Noterlik Kanunu 89 uncu maddesine göre sözleşmenin resen, düzenleme şeklinde yapılması kanuni zorunluluktur.

 

Bu halde de, T. M. K. yürürlüğe girmeden önce, miras payının kısmen devri mümkün değildi. Yargıtay içtihadı birleştirme büyük genel kurulunun 24/05/1985 tarih 1984/2 Esas ve 1985/5 sayılı kararı ile mirasçılar arasında kısmi hisse devri mümkün kılındı. Ancak üçüncü kişilere miras payının kısmen devri açıklık kazanmadı işte T.M.K. 677 nci maddesi bu sorunu da çözerek, terekedeki miras paylarının kısmen devrini yasal olarak mümkün hale getirdi.

 

3 Değerli meslektaşlarım, T. M. K. 689 uncu maddesi, paylı mülkiyete tabi mallarda paydaşlara, iki istisna dışında, oybirliği ile anlaşarak yararlarına, kullanma ve yönetime ilişkin konularda sözleşme yapma imkanı tanıdı. Maddenin son fıkrası ile de taşınmazlarla ilgili bu tip anlaşmaların imzalarının noterlikçe onaylanması koşuluyla paydaşlardan birinin başvurusu üzerine tapu kütüğüne şerh verebileceği hüküm altına alındı. Her ne kadar bu maddenin son fıkrası, bu sözleşmelerin imza onayı şeklinde yapılabilirliğini kabul etmişse de uygulama açıklık kazanıncaya kadar, tapuda işlem yapılmasını gerektiren bir sözleşme olduğundan Noterlik Kanunu 89 uncu maddesine göre bu sözleşmelerin düzenleme şeklinde yapılmasının daha sağlıklı olacağı kanaatindeyim.

 

4 PAYLI MÜLKİYETİ DEVAM ETTİRME YÜKÜMLÜLÜĞÜ

 

T. M. K. 698/2

 

Noterde yapılacak böyle bir sözleşme ile, paydaşlar paylaşmayı isteme haklarını en çok On yıl süreyle sınırlandırabilirler. Bu sözleşmeler tapu kütüğüne şerh verilebilir. Bu sözleşmeye resmiyet verecek makam noterdir. N.K.89'a göre resen düzenleme şeklinde yapılmalıdır.

 

5 ÖN ALIM ŞUFA HAKKI

 

ön alım hakkı (şufa), ya yasadan, yada sözleşmeden doğan bir haktır,

 

T.M.K. 732 nci maddesine göre paylı mülkiyete tabi bir taşınmazdaki payın kısmen veya tamamen üçüncü kişiye satılması halinde, diğer paydaşlar onalım şufa hakkını kullanabilirler.

 

ön alım hakkından feragatin resmi şekilde yapılması ve tapuya şerh edilmesi gerekir. Bu resmi şekil yine noterler tarafından verilebilecektir. T.M.K.733/2.

 

Belirli bir satışta önalım hakkını kullanmaktan vazgeçme, yazılı şekle tabidir. Resmi şekil söz konusu değildir. Satıştan önce veya sonra yapılabilir.

 

Yapılan satışın alıcı veya satıcı tarafından diğer paydaşlara noter aracılığı ile bildirilmesi zorunludur. Bildirimin yapılması yasal zorunluluk olduğuna göre, bu bildirim yapılmamışsa süreler işlemez. Yargıtay görüşü bu doğrultudadır, ön alım hakkı satışın bildirildiği tarihten itibaren 3 ay ve herhalde satış üzerinden iki yıl geçmekle düşer.

 

SÖZLEŞMEDEN DOĞAN ÖN ALIM ŞUFA HAKKI

 

T.M.K. 735 inci maddesine göre şerh tarihinden itibaren en çok on yıl geçmekle sona eren sözleşme ile, onalım hakkı tesis edilebilir. Bu sözleşme noterliklerce resen düzenleme şeklinde yapılır. Yasal ön alım hakkının kullanılmasına ve vazgeçmeye ilişkin hükümler, sözleşmeden sözleşmeden doğan ön alım hakkında da uygulanır.

 

6 SATIN ALMA İŞTİRA SÖZLEŞMESİ T.M.K.736

 

Bir kimseye dilediği zamanda bir şeyin mülkiyetinin kendisine devretmesini, onun malikinden isteme yetkisini veren bir haktır. Resmi senede dayanan bir sözleşme ile doğar. Resmiyeti verecek makam tapu yada noterlerdir. Şerh tarihinden itibaren on yıl geçerlidir. Temliki mümkündür. Sözleşme ile aksi belirlenebilir. Yani temlik yasağı getirilebilir, iştira konusu. mal ile satış fiatının sözleşmede gösterilmesi zorunludur. Bunlar sözleşmenin asli unsurlarıdır.

 

7 GERİ ALIM VEFA HAKKI T.M.K.736

 

Bir kimseye sattığı bir şeyi bedeli karşılısında ve tek taraflı irade ile geri satın alma hakkını verir. Bu sözleşme noterde resmi şekilde resen yapılmalıdır. Bu sözleşme tapuya şerh edilmekle aynı etki kazanır. Bu sözleşmede bedeli belirleme gerekliliği yoktur. Şerh tarihinden itibaren en fazla on yıl geçerlidir.

 

8 SÜKNA OTURMA HAKKI M.K.823

 

Noterliklerde vasiyetname suretiyle bir binanın veya onun bir bölümünün konut olarak yararlanma hakkı tesis edilebilir.

 

9 SATIŞ VAAADİ SÖZLEŞMESİ B. K. 22213

 

Değerli meslektaşlarım, 1942 yılına gelinceye kadar gerek doktrin gerek uygulamadaki hakim görüş, noterlerin satış vaadi sözleşmeleri yapamamalarıydı, ancak 1942 yılında Noterlik Kanununun 44 üncü maddesini tadil eden 4166 sayılı kanunla noterlere satış vaadi sözleşmeleri yapma yetkisi tanınmış, bilindiği gibi 1512 sayılı Noterlik yasasının Noterlerin görevleri başlıklı 60 inci maddesinin 3 üncü bendinde de bu husus teyid edilmiş, gayrimenkul satış vaadi sözleşmesi yapma, noterlerin görevleri arasında sayılmıştır.

 

Şahsi bir hak tesis eden satış vaadi sözleşmesi sonuçta gayrimenkul mülkiyetini kazandıran bir sözleşmedir. Satmayı vaad eden, akdi yerine getirmezse satış vaadine istinaden hükmen tescil talep etme hakkı dolacaktır. Mahkemede artık bir sözleşme safahati söz konusu olmayıp noterin yaptığı sözleşmeye göre tescile karar verilmektedir. Bu sözleşmelerde meslektaşlarımın dikkat etmesi gereken bazı özellikler vardır.

 

a) Akdin konusu taşınmaz, tapuda tescilli olmalıdır. Her ne kadar bir görüşe göre olağanüstü zamanaşımı ile (Eski M. K. 639, T.M.K.713) tapusuz bir taşınmazın tescilini isteme hakkı ve şartları doğmuşsa, bu gayri menkullerin de mahkemece tescilini müteakip satış vaadi konusu olabileceği yolundadır.

 

b) Satılacak taşınmaz mal ve bedeli belirli olmalıdır. Zira satış vaadi sözleşmesi B.K. 22 nci maddesine göre yapılan bir ön akittir. ön akitlerin asıl akdin tabi olduğu asgari unsurlara sahip olması kanuni zorunluluk olduğuna göre,satış vaadinin B.K.213'e göre resmi şekilde resen yapılması şart olduğu gibi, satılan malın ve bedelinin belirli olması yani satış akdinin asgari unsurlarını taşıması gerekir.

 

Bu anlamda kısmi satış vaadi sözleşmesinde, söylenenlerden başka bölünecek kısım çapında veya haritasında metrekaresi da yazılmak suretiyle, yani geometrik olarak belirtilmelidir. Yani tescile müsait bir şekilde durumları belirtilmemiş satış vaadi sözleşmeleri geçersizdir. Mesela, sözleşmede batı kısmından, orta kısmından, doğu kısmından gibi tabirler kullanarak satış vaadi sözleşmesi yapılamaz. Kısmi satışlarda imar yasasının hükümleri bu şekilde ifraza cevaz vermelidir. Aksi takdirde akdin ifasında hukuki imkansızlık doğar, imar Kanununa aykırı bir parselasyonu tazammum eden satış vaadi sözleşmeleri ceza müeyyidelerin yanı sıra hükümsüzdür, imar yasasının 18.maddesinin son fıkrası özetle, imar planı olmayan yerlerde her türlü yapılaşma amacıyla arsa ve parselleri hisselere ayıracak özel parselasyon planları ve satış vaadi sözleşmeleri yapılamaz. Bu bakımdan imar planı olmayan yerlerde ya taşınmazın tamamı, yada taşınmazdaki hissenin tamamı satış vaadi sözleşmesinin konusu, olmalıdır. Ancak tarım ve hayvancılık, turizm, sanayi ve depolama amacıyla yapılan hisselendirmeler bunun dışındadır.

 

c Satış vaadi sözleşmeleri B.K.213 ve N.K.89 uncu maddesine göre resen düzenlenmelidir. Onaylama şeklinde yada tek taraflı satış vaadi sözleşmesi yapılamaz.

 

d Satış vaadinde, vaad edenin taşınmazın maliki olması gerekmez.

 

e Yasa ile açıkça satış vaadi yapma men edilmemişse, taşınmazın herhangi bir nedenle takyitli olması satış vaadi sözleşmesi yapmayı engellemez. Ancak 775 sayılı Gecekondu Kanununun 34 üncü maddesinde olduğu gibi bu kanun hükümlerine göre tahsis edilen taşınmazlar, tahsis tarihinden itibaren on yıl geçmedikçe satış vaadi sözleşmesine konu edilemezler. Ancak ölüm, emeklilik ve görev nakli nedeni ile süre dolmadan bu taşınmazlar satış vaadi konusu edilebilir.

 

f iştirak yada müşterek mülkiyete tabi taşınmazdaki hisselerin satış vaadi yapılabilir. Ancak iştirak çözülmeden akdin ifası istenemez.

 

g Müşterek mülkiyete tabi bir taşınmazda belli bir yer için satış vaadi yapılamaz.

 

h Kat irtifakı yada kat mülkiyeti kurulmasına esas arsa payına bağlantılı yada bağlantısız satış vaadi sözleşmeleri yapılabilir.

 

ı) Satış vaadinde doğan hak, şahsi nitelikte bir hak olup, üçüncü kişilere karşı kullanılabilen bir hak değildir, Ancak, bu hak tapuya şerh edilmekle ayni etki kazanır ve herkese karşı dermeyanı mümkün bir hak haline gelir. Şerhten sonraki takyitler alıcının haklarını etkilemez.

 

j Satış vaadinden doğan hak, şahsi nitelikte olduğundan

 

borçlunun rızasına bakılmaksızın B. K. 162 ve devamı maddeleri uyarınca, bu şahsi hak, alacağın temliki hükümlerine göre üçüncü kişilere devir edilebilir. Temlikin yazılı olması yeterlidir.

 

k) Değerli arkadaşlarım, satış vaadinden doğan talep ve dava hakkı, yasada bu akitler için özel bir düzenleme olmadığından, genel mürürzaman, yani B.K. 125'e göre on yıllık mürur zamana tabidir.

 

On yıllık süre, kural olarak sözleşmenin düzenlendiği tarihten başlar.

 

Ancak satış vaadi sözleşmesi ile taşınmazın zilyetliği de alıcıya teslim edilmişse, mürürzaman işlemez. (H.G.K. 15/09/1982 Tarih, 979/141730 E. 778 K. , l.H.D. 28/03/1974 tarih 2189 E  2089 K.sayılı içtihatlar.)

 

Keza sözleşmede bir takrir, akdi ifa tarihi belirtilmişse mürürzaman bu tarihten başlar. (Y.H.D. 24/10/1965 tarih 4260 E.  3653 sayılı kararı)

 

iştirak çözülmeden mürürzaman işlemez. Mürürzamanin başlangıç tarihi paylı mülkiyete dönüş tarihidir. (14.H.D. 20/05/1974 tarih 1418 E.  1380 K.)

 

10 ARSA PAYI KARSILIĞI İNSAAT SÖZLEŞMESİ

 

Bu. tip akidler uygulamada karma akitler olarak anılmaktadır. Bu sözleşmeler hem bir inşaat yapımı istisna akdi, hem de satış vaadini içermektedir. Kısacası genellikle taraflardan biri arsasının belli bir payının mülkiyetini yükleniciye devir etmeyi vaad etmekte, diğer taraf yani yüklenici de bunun karşılığında sözleşme şartları dahilinde o arsa üzerinde bila bedel sözleşmede belirlenen bağımsız bölümleri, inşa edip arsa sahibine teslim etme yükümlülüğü altına girer.

 

Bu sözleşmelerin satış vaadini içeren bir sözleşme olması nedeni ile resen  düzenleme şeklinde yapılması geçerlilik koşuludur Satış vaadinde söylenenlerin birçoğu bu sözleşmeler için de geçerlidir.

 

Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmelerinde yüklenicinin hakkı, satış vaadinden doğan şahsi nitelikte bir haktır. Kendisine isabet eden bağımsız bölümleri alacağın temliki hükümlerine istinaden temlik edebilir. Böyle bir şahsi hakkı temellük e den kişi, şayet yüklenici sözleşmeden doğan edimini yerine getirmişse, tescil isteme hakkı doğduğundan, asıl malikten mülkiyetin kendisine tanınmasını isteyebilir.

 

Arsa payı  karşılığı inşaat sözleşmelerinde koşulların büyük bölümü yerine getirilmişse sözleşme şekle aykırılık taş ısa dahi geçeri idil. Bu durumda şekil eksikliğini ileri sürmek T. M. K. 2 nci maddesine göre, iyi niyet kurallarına aykırı olup, hakkın kötüye kullanılması anlamındadır. (14 H.D.07/05/1985 tarih 8820 E.  3809 K., H.G.K. 22/03/1985 tarih, 983/14544 E.  233 S. K. )

 

11 ÖLÜNCEYE KADAR BAKMA AKDi B.K.511

 

Akidlerden birinin diğerine ölünceye kadar bakma, görüpgözetmek kaydı ile bir mamelek veya bazı malların temlikini yüklenmesinden ibaret bir akiddir. Akdin konusu bir menkul mal, bir miktar para olabileceği gibi gayrimenkul de olabilir.

 

Temlik konusu gayrimenkul ise, akdin tamam olması için tescilin yapılmasına ihtiyaç yoktur, Akit yapıldığı an gayrimenkul üzerinde mülkiyet hakkı doğmaktadır.

 

Bu sözleşmelerin ölüme bağlı tasarruf şekillerden miras sözleşmesi şeklinde yapılması geçerlilik şartıdır. Bakım alacaklısının gerçek kişi olması şarttır.

 

Bakım borçlusunun gerçek kişi olması şart değildir. Bakım borçlusu, tüzel kişi de olabilir.

 

Karı koca arasında yada usul ved furuğ arasında ölünceye kadar bakına sözleşmesinin yapılmayacağına dair bir kanun hükmü yoktur.

 

Ölünceye kadar bakma sözleşmesi belirli bir malın vasiyeti yada mirasçı nasbi şeklinde yapılabilir.

 

Sözleşmenin adından da anlaşılacağı üzere belirli bir süre içim bakım sözleşmesi yapılamaz, örneğin 5 ay, 5 yıl, 10 yıl gibi, Akdin mutlaka bir ivaz karşılığı tesis edilmesi gerekir.

 

Vesayet altındaki kişiler adına bu sözleşmenin tarafımla bilmek içirt, vesayet (sulh) mahkemesinin izni yanında (asliye) mahkemesinin de izninin alınması zorunludur.

---