TÜRKİYE NOTERLER BİRLİĞİ

Hukuki Danışmanlık-Mali Danışmanlık

Sayı   : E-23240125-659-503035- 03.11.2023

Konu : Deprem Bölgesinde Yapım İşleri

 

GENEL YAZI

(426)

 

       Bir noterliğimizden yapılan başvurunun görüşüldüğü Yönetim Kurulunun 23.10.2023 tarihli toplantısında;

       05.04.2023 tarihinde kabul edilip, 10.04.2023 gün ve 32159 sayılı Resmi Gazetede yayımlanarak yürürlüğe giren 7452 sayılı Olağanüstü Hal Kapsamında Yerleşme ve Yapılaşmaya İlişkin Cumhurbaşkanlığı Kararnamesinin Kabul Edilmesine Dair Kanunun Ek 1 inci maddesinin beşinci fıkrasında;

        …

       (5) Yapılacak yeni uygulamalar ve bu uygulamaların gerektirdiği; tevhit, ifraz, alan düzeltme, taksim, ihdas, terk, tescil, vb. işlemler, yıkım ve yapıma ilişkin her türlü izin ve ruhsat iş ve işlemleri, kat irtifakı ve kat mülkiyeti tesisine ilişkin işlemler ile diğer idareler/kurum ve kuruluşlar nezdinde, maliklerin tamamının muvafakatiyle yürütülmesi gereken tüm iş ve işlemler hisseleri oranında maliklerin salt çoğunluğu ile alacağı karara istinaden yapılır. Yeni yapı yapılacak parselde yıktırılmayıp korunması gereken yapı var ise karar, yıktırılan yapıların maliklerinin salt çoğunluğu ile alınır. Anlaşma sağlanamayan ve kendisine ulaşılamayan maliklerin hisseleri ruhsat vermeye yetkili idarenin talebine istinaden, yapım işi tamamlanıp malikleri adına tescil edilinceye kadar geçici olarak tapuda Hazine adına tescil olunur. Yeni yapılacak uygulamalara yönelik olarak ilgili idareler/kurum ve kuruluşlar nezdinde yapılacak tüm iş ve işlemler tapuda kayıtlı son malik adına yürütülebilir. Bu madde kapsamında maliklere yapılacak tebligatlar e-Devlet Kapısı üzerinden bildirim yapılması ve ilgili muhtarlıklarda on beş gün süre ile ilan edilmesi suretiyle yapılır. Bu şekilde yapılan tebligatlar 11/2/1959 tarihli ve 7201 sayılı Tebligat Kanunu hükümlerine göre yapılan tebligat yerine geçer.

      634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanununun 35 inci maddesindeki;

      Yöneticinin görevleri, yönetim planında belirtilir; yönetim planında aksine hüküm olmadıkça, yönetici aşağıdaki işleri görür:

1.Kat malikleri kurulunca verilen kararların yerine getirilmesi;

2.Anagayrimenkulün gayesine uygun olarak kullanılması, korunması, bakımı ve onarımı için

gereken tedbirlerin alınması;

     38  inci maddesinde açıklanan;

     Yönetici, kat maliklerine karşı aynen bir vekil gibi sorumludur.

     …

     40 ıncı maddesindeki;

     Yönetici, kaide olarak vekilin haklarına sahiptir.

     …

     hükümler,

     Yargıtay 6. H.D. nin  7.4. 2022 gün 2021/4279 -  2022/1983 E-K  sayılı ilamında yer alan;

    …634 Sayılı Kat Mülkiyeti Kanununun 32 inci maddesinde ana gayrimenkulün kat malikleri kurulu tarafından, sözleşme, yönetim planı ve kanun hükümleri uyarınca verilecek kararlara göre yönetileceği, 34 üncü maddesinde ise kat maliklerinin, ana gayrimenkulün yönetimini kendi aralarından veya dışarıdan seçecekleri bir kimseye ( yönetici ) veya üç kişilik bir kurula ( yönetim kurulu ) verebilecekleri belirtilmiştir. Bu maddeye göre seçilen yöneticinin görevleri ise 634 Sayılı KMK nun 35 inci maddesinde ayrı ayrı sayılmış ve maddenin ( a ) bendinde "kat malikleri kurulunca verilen kararların yerine getirilmesi" yöneticinin görevleri arasında gösterilmiştir. Sözü edilen Kanunun 38 inci maddesinde de yöneticinin, kat maliklerine karşı aynen bir vekil gibi sorumlu bulunduğu düzenlenmiştir.

      Apartman yönetimlerinin tüzel kişiliği bulunmadığından, kural olarak apartman yöneticisi ya da yönetim kurulunun dava ve taraf ehliyeti bulunmamaktadır. Yönetici ya da apartman yönetimi ancak 634 Sayılı KMK nın tanıdığı yetkiler dâhilinde dava açma hakkını kullanabilir. Kat malikleri kurulunca yöneticiye yetki verilmesi durumunda, kat maliklerini, temsil yetkisine giren işlerden kaynaklanan uyuşmazlıklarda, yönetici veya yönetim kurulu dava açılabileceği gibi aleyhlerine de dava açılabilir. Böyle bir durumda yönetici vekâletname ile tayin edilen bir vekil gibi değildir. Temsil yetkisini az yukarıda açıklanan özel yasa maddesinden alan bir temsilcidir (HGK. 01.06.2011 tarih ve 2011/298 E., 2011/377 K.; 05.04.2017 tarih ve 2017/1282 E., 2017/604 K.)

      Az yukarıda değinildiği üzere yönetici, yasadan ve yönetim planından kaynaklanan yetkisine dayanarak üçüncü kişilerle borç ve alacak ilişkisi doğuracak sözleşmeler yapabilir. Kat maliklerinin vekili olduğundan bu tür sözleşmeler onların adına ve hesabına hukuki sonuç doğurur. Yönetici de imzaladığı sözleşme uyarınca aktif ve pasif dava ehliyetine sahiptir.

      Yargıtay 6. H.D. nin  16.9 2021 gün 2021/28 -  2021/179E-K  sayılı ilamında da;

     Yukarıdaki gerekçelerin tekrarı ile, …Tüm bu açıklamalar ışığında somut olaya gelindiğinde, dava dışı ...apartmanı yöneticiliğine kat malikleri kurulu kararı ile binanın ısı yalıtımı (mantolama), dış cephe boyası, yağmur iniş boruları değişimi, bina fuga çalışması yapımı, bina pencerelerine söve çalışması yapımı, bina merdiven boşluklarının boyanması hususunda yetki verilmiş, apartman yönetimi de bu yetkiye istinaden davacı yüklenici ile 26.08.2014 tarihli sözleşmeyi imzalamıştır.

      Temyize konu itirazın iptali davası ise davacı yüklenici tarafından sözleşme kapsamında tamamlanan iş bedelinin tahsili amacıyla yapılan icra takibine itiraz üzerine davalı daire maliklerine karşı açılmıştır.

       Az yukarıda değinildiği üzere yönetici, yasadan ve yönetim planından kaynaklanan yetkisine dayanarak üçüncü kişilerle borç ve alacak ilişkisi doğuracak sözleşmeler yapabilir. Kat maliklerinin vekili olduğundan bu tür sözleşmeler onların adına ve hesabına hukuki sonuç doğurur. Yönetici de imzaladığı sözleşme uyarınca aktif ve pasif dava ehliyetine sahiptir.

       Yönündeki ve benzer birçok içtihadındaki açıklamaları hep birlikte değerlendirildiğinde;

        7452 sayılı Olağanüstü Hal Kapsamında Yerleşme ve Yapılaşmaya İlişkin Cumhurbaşkanlığı Kararnamesinin Kabul Edilmesine Dair Kanunun Ek 1 inci maddesinin beşinci fıkrası, 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanununun 35/a, 38 ve 40 ıncı madde hükümleri doğrultusunda; depremde orta hasar alınması sonucu güçlendirilmesi tespit edilen binalarla ilgili olarak, site ya da apartmanların hisseleri oranında maliklerinin salt çoğunluğu ya da oybirliği ile verildiğini içeren, binada yapılması gereken iş ve işlemlere yönelik sözleşme yapılması hususunu da kapsayan alınmış kararın sunulması halinde, anılan sözleşmelerin apartman/site yöneticileri tarafından noterliklerde yapılabileceği,

        Ayrıca, 13.04.2023 günlü ve 32162 sayılı Resmi Gazetede yayımlanan Olağanüstü Hal Kapsamında Afet ve Acil Durum Yönetimi Alanında Alınan Bazı Tedbirlere Dair Cumhurbaşkanlığı Kararnamesinin (Kararname No: 142) 3 üncü maddesinin birinci fıkrasında,

        06.02.2023 tarihinde meydana gelen depremler nedeniyle genel hayata etkili afet bölgesi olarak kabul edilen yerlerde depremlerin yol açtığı hasarların giderilmesi amacıyla uluslararası kuruluşlardan sağlanacak dış kredi ve hibelerle finanse edilecek projelerin uygulanması dolayısıyla taşınmaz malların alım, satım, ipotek, tapu-kadastro işlemleri, satın alınacak yahut yeniden inşa edilecek veya onarılacak taşınır ve taşınmaz mallarla ilgili ihale, sözleşme, ruhsatname ve sair işlemler, yapım işleri ve altyapı ile ilgili her türlü belediye işlemleri ve bu uygulamadan faydalanacakların verecekleri beyanname, taahhütname ve yapacakları sözleşmeler her türlü vergi, resim, katılma payı, ücret ve harçtan müstesnadır."  denilmektedir.

         Buna göre, uluslararası kuruluşlardan sağlanacak finansman ile gerçekleştirilecek projeler ile ilgili olarak düzenlenecek noterlik işlemleri harç ve damga vergisinden istisna edilmiştir.

         Bu husus 2023/187 sayılı Genel Yazımız ile duyurulmuştur.

         Diğer taraftan, 23.04.2015 günlü ve 29335 sayılı Resmi Gazetede yayımlanan 6645 sayılı İş Sağlığı ve Güvenliği Kanunu ile Bazı Kanun ve Kanun Hükmünde Kararnamelerde Değişiklik yapılmasına Dair Kanunun Geçici 1 inci maddesinin ikinci fıkrasında, "Van ilinde 2011 yılında meydana gelen depremlerden dolayı hasar gören ve 7269 sayılı Kanuna göre orta hasarlı veya ağır hasarlı olarak tespit edilen yapılar 16/05/2012 tarihli ve 6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun kapsamında riskli yapı olarak kabul edilir ve bu yapılar hakkında bu Kanun uyarınca işlem yapılır." hükmü düzenlenmiştir.

         Bu açıklamalar doğrultusunda; Hatay ve diğer illerde 06.02.2023 tarihinde yaşanılan deprem felaketi sebebiyle de orta ve ağır hasarlı binaların bir rapora dayalı olarak dönüşümü ve güçlendirilmesi ile ilgili olarak 6306 sayılı Kanun hükümlerinin uygulanmasının gerektiği tabii olmakla birlikte bu illerde ilk defa yapılacak inşaatlar yönünden de aynı kanun hükümlerinin uygulanıp uygulanmayacağının yanı sıra uygulama prensipleri hususunda Gelir İdaresi Başkanlığından görüş alınmasına karar verilmiştir.

         Gelir İdaresi Başkanlığından görüş bildirildiğinde ayrıca bilgilendirme yapılacaktır.

         Bilgi edinilmesini ve gereğini rica ederim.

 

 

Emine ÇAĞLAYAN

Başkan

---