Mali Danışmanlık-80-12233

Ankara     02.04.2021

Özü: Kat karşılığı ve Gayrimenkul satış vaadi sözleşmeleri Hk.      

 

 

GENELGE ( 2 )

 

 

 Bir noterliğimizin Birliğimize müracaatı üzerine;

 Gayrimenkul yatırım ortaklığı ile bir yüklenici firmanın, düzenleme şeklinde gayrimenkul satış vaadi sözleşmesi kapsamında inşa edilen bir bağımsız bölümün üçüncü şahıslara satış vaadi ile satış ve devrinde;

1.a) İşleme alıcının yanısıra satıcı sıfatı ile gayrimenkul yatırım ortaklığı ve yüklenici firmanın birlikte imza koyması,

2.b) Gayrimenkul yatırım ortaklığının böyle bir satış vaadi için yüklenici firmaya vekalet vermesi ve yüklenici firmanın kendi adına asaleten, gayrimenkul yatırım ortaklığına vekaleten imza koyması,

3.c) Gayrimenkul Yatırım ortaklığı ve yüklenici firmanın aynı kişiye vekalet vererek bu satış vaadine taraf olmaları hallerinde işlemden alınacak harcın iki imza üzerinden mi yoksa üç imza üzerinden mi tahsil olunacağı, hususlarında, görüş talep edilmiştir.

Ayrıca gerek kat karşılığı inşaat sözleşmelerinde ve gerekse yapılan satış vaadi sözleşmesinde, satış vaadinde bulunanların paylarının belirli olmaması durumunda ise, bir nevi adi ortaklık vasfı ile hareket eden satış vaadinde bulunanların (gayrimenkul yatırım ortaklığı ile yüklenici firmanın) imzasının tek imza olarak kabulü ile işlemin toplam değer üzerinden iki imza itibar olunarak nispi harca tabi tutulması,

          Benzer bir uygulama olarak, paylı mülkiyete konu olan bir arsanın kat karşılığı inşaata tahsis olunması sebebiyle düzenlenen sözleşmeye ortaklarının her birinin yanı sıra müteahhidin de imza koyduğu, bu durumda, ortakların herbirinin sahip olduğu hisse değerinin ayrı ayrı iki imza üzerinden asgari ve azami hadler dikkate alınarak harç tahsili gerektiği,

          Elbirliği ile mülkiyete konu bir arsanın kat karşılığı inşaata tahsisinde, ortak sayısına bakılmaksızın arsa sahiplerinin hepsinin imzasının tek imza kabulü ve müteahhit imzası ile birlikte işlemden değer üzerinden iki imza harcı alınması gerektiği,

          hususlarında Birliğimiz görüşü de belirtilerek yapılan müteaddit yazışmalardan sonra, Gelir İdaresi Başkanlığından alınan ve Yönetim Kurulumuzun 15.03.2021 günlü toplantısında görüşülen yazıda;

“İlgi (ç)'de kayıtlı yazınızın incelenmesinden, gayrimenkul yatırım ortaklığı ile yüklenici firmanın düzenleme şeklinde gayrimenkul satış vaadi sözleşmesi kapsamında inşa edilen bağımsız bölümün üçüncü şahıslara satış vaadi ile satış ve devrine yönelik olarak düzenlenecek sözleşmelerde yer alan değer üzerinden tahsil edilmesi gereken harç ile birden fazla arsa ortağının (malikinin) olduğu arsaların kat karşılığı inşaata verilmesi durumunda düzenlenen sözleşmelerden ne şekilde harç aranılacağı hususlarında görüş talep edildiği anlaşılmıştır.

Bilindiği üzere, 492 sayılı Harçlar Kanununun 38 inci maddesinin birinci fıkrasında, noter işlemlerinden bu Kanuna bağlı (2) sayılı tarifede yazılı olanların noter harçlarına tabi olduğu; 41 inci maddesinde, noter harçlarının (2) sayılı tarifede yazılı işlemlerden değer veya ağırlık ölçüsüne göre nispi, işlemin nevi ve mahiyetine göre maktu esas üzerinden alınacağı hükme bağlanmış, 42 nci maddesinde de, "Değer veya ağırlık ölçüsüne göre harca tabi işlemlerde (2) sayılı tarifede yazılı değer veya ağırlık esastır.

(Değişik ikinci fıkra: 4/6/2008-5766/11 md.) Menkul ve gayrimenkul mallar hakkında alım, satım, taahhüt ve rehinle ilgili her nevi mukavele, senet ve kâğıtlarda değer gösterilmesi mecburidir. Rehin bordroları ile kamu idarelerine verilmek üzere ilgili mevzuatla belirlenen kurallara uyulacağına ilişkin olarak düzenlenen taahhütnameler hakkında bu hüküm uygulanmaz." hükmüne yer verilmiştir.

Aynı Harçlar Kanununun 44 üncü maddesinde ise "Bir kişinin birden çok kişiyi temsil etmesi harcın artırılmasını gerektirmez.

Şu kadar ki, bütün imzaların tasdiki kanunen şart olan muamelelerde vekaleten imza edilmesi halinde, vekilin imzasının tasdikinden alınacak harç temsil ettiği kişilerin sayısınca çoğaltılır.

Bir işte müştereken hareket eden vekillerin ve bir borca kefalet eden müteselsil kefillerin bir kağıda koyacakları birden çok imzalar bir imza sayılır.

Ancak mümessil, haiz olduğu birden fazla sıfatlara dayanarak imza ederse sıfatları sayısınca harç çoğaltılır. Bir kişi hem kendisi için ve hem başkalarını temsil suretiyle imza ederse kendisi için ayrı, başkaları için de yukarıki fıkralara göre ayrı harç alınır.

Birden ziyade kimseler, bir kağıda ayrı ayrı işler için imza atıyorlarsa her birinden imza ettikleri kısım için ayrı ayrı harç alınır.” hükmüne yer verilmiştir.

Ayrıca Kanuna bağlı "Noter Harçları" başlıklı (2) sayılı tarifenin I/1 maddesinde, muayyen bir bedeli ihtiva eden her nevi senet, mukavelename ve kağıtlardaki beher imza için nispi harç alınacağı hükme bağlanmıştır.

Söz konusu Harçlar Kanununun 44 üncü madde hükmünün incelenmesinden de görüleceği üzere, sözleşmelerde birden fazla imza bulunması durumunda hangi hallerde kaç adet imza üzerinden harç aranılacağı fıkralar halinde sayılmış olup, maddenin üçüncü fıkrası gereğince bir işte müştereken hareket eden vekillerin ve bir borca kefalet eden müteselsil kefillerin bir kağıda koyacakları birden çok imzaların bir imza sayılmak suretiyle harç aranılması gerekmekle birlikte, aynı iş için birden fazla atılan imzanın tek imza sayılacağına ilişkin olarak söz konusu maddede başka herhangi bir hüküm bulunmamakta olup, aynı iş için düzenlenen kağıtlarda birden fazla imza atılması halinde atılan imzaların tek imza sayılması yalnızca anılan maddeyle hüküm altına alınan durumda mümkün bulunmaktadır.

Öte yandan, gayrimenkul satış vaadi ve kat karşılığı inşaat sözleşmelerinin, arsa sahiplerinin arsa paylarının devri karşılığında her bir arsa payı için ayrı ayrı bina inşa edilmesine ilişkin bir sözleşme olmayıp, ilgili arsa üzerine yeni ve tek bir bina yapılmasını içeren bir sözleşme olduğu dikkate alındığında, bu sözleşmelerde ortakların her birinin sahip olduğu hisse değeri göz önünde bulundurularak iki imza üzerinden harç tahsili mümkün bulunmayıp, 492 sayılı Harçlar Kanununa bağlı (2) sayılı tarifenin I/1 maddesine göre toplam değer üzerinden beher imza için harç aranılması gerekmektedir.

Aynı şekilde belirli yüzdeler dahilinde paylaşıma konu olmak üzere inşa edilen binadaki bağımsız bölümlerin üçüncü şahıslara satışına ilişkin gayrimenkul satış vaadi sözleşmeleri sonuç itibarıyla bir adet bağımsız bölümün devrine ilişkin sözleşmeler olduğundan, bu sözleşmelerde birbirinden ayrı işlemler olmayıp, tek bir bağımsız bölümün satışı esas olmakta ve bu çerçevede harcın, bağımsız bölümün toplam satış bedeli üzerinden, satış vaadinde bulunanlar ile alıcı imzaları esas alınmak suretiyle tahsili gerekmektedir.

Diğer taraftan, ilgi (a)'da kayıtlı yazınızda belirtilen gayrimenkul yatırım ortaklığı ile yüklenici firmanın düzenleme şeklinde gayrimenkul satış vaadi sözleşmesi kapsamında inşa edilen bir bağımsız bölümü üçüncü şahıslara satış ve devrinde,

-Noterdeki işleme alıcının yanı sıra satıcı sıfatıyla gayrimenkul yatırım ortaklığı ve yüklenici firmanın birlikte imza koyması durumunda üç imza üzerinden,

          -Gayrimenkul yatırım ortaklığının böyle bir satış vaadi için yüklenici firmaya vekalet vermesi ve yüklenici firmanın kendi adına asaleten, gayrimenkul yatırım ortaklığına vekaleten imza koyması durumunda alıcı ile birlikte üç imza üzerinden,

          -Gayrimenkul yatırım ortaklığı ve yüklenici firmanın aynı kişiye vekalet vererek bu satış vaadine taraf olmaları durumunda bütün imzaların tasdikinin kanunen şart olmaması kaydıyla alıcı ile birlikte iki imza üzerinden

          492 sayılı Harçlar Kanununa bağlı (2) sayılı tarifenin I/1 maddesine göre harç aranılması gerekmektedir.”

           denilmektedir.

          Gelir İdaresi Başkanlığı görüşünde belirli hisseler dahilinde ortak olunan bir gayrimenkulün satış veya kat karşılığı inşaata konu edilmesi halinde, 492 sayılı Harçlar Kanununun 44 üncü maddesinin son fıkrasındaki

          “Birden ziyade kimseler, bir kağıda ayrı ayrı işler için imza atıyorlarsa her birinden imza ettikleri kısım için ayrı ayrı harç alınır.”

          hükmü hiç dikkate alınmamıştır.

          Gelir İdaresi Başkanlığının yazısına göre;

1-Gayrimenkul satış vaadi ve kat karşılığı inşaat sözleşmelerinin, arsa sahiplerinin arsa paylarının devri karşılığında her bir arsa payı için ayrı ayrı bina inşa edilmesine ilişkin bir sözleşme olmayıp, ilgili arsa üzerine yeni ve tek bir bina yapılmasını içeren bir sözleşme olduğu dikkate alındığında, bu sözleşmelerde ortakların her birinin ayrı ayrı sahip olduğu hisse değeri göz önünde bulundurularak iki imza üzerinden harç tahsili mümkün bulunmayıp, 492 sayılı Kanuna bağlı (2) sayılı tarifenin I/1 maddesine göre toplam değer üzerinden beher imza için harç aranılması gerekmektedir.

(Arsa ortaklarından bir kısmının ortaklardan birine vekalet vermesi halinde, bu ortağın imzasının vekalet prensipleri çerçevesinde değerlendirileceği tabiidir.)

 

2-Aynı şekilde belirli yüzdeler dahilinde paylaşıma konu olmak üzere inşa edilen binadaki bağımsız bölümlerin üçüncü şahıslara satışına ilişkin gayrimenkul satış vaadi sözleşmeleri sonuç itibarıyla bir adet bağımsız bölümün devrine ilişkin sözleşmeler olduğundan, bu sözleşmelerde birbirinden ayrı işlemler olmayıp, tek bir bağımsız bölümün satışı esas olmakta ve bu çerçevede harcın, bağımsız bölümün toplam satış bedeli üzerinden, satış vaadinde bulunanlar ile alıcı imzaları esas alınmak suretiyle işleme katılanların hepsinin imzası üzerinden tahsili gerekmektedir.

 

3-Gayrimenkul yatırım ortaklığı ile yüklenici firmanın düzenleme şeklinde gayrimenkul satış vaadi sözleşmesi kapsamında inşa edilen bir bağımsız bölümü üçüncü şahıslara satış ve devrinde,

-Noterdeki işleme alıcının yanı sıra satıcı sıfatıyla gayrimenkul yatırım ortaklığı ve yüklenici firmanın birlikte imza koyması durumunda üç imza üzerinden,

          -Gayrimenkul yatırım ortaklığının böyle bir satış vaadi için yüklenici firmaya vekalet vermesi ve yüklenici firmanın kendi adına asaleten, gayrimenkul yatırım ortaklığına vekaleten imza koyması durumunda alıcı ile birlikte üç imza üzerinden,

          -Gayrimenkul yatırım ortaklığı ve yüklenici firmanın aynı kişiye vekalet vererek bu satış vaadine taraf olmaları durumunda bütün imzaların tasdikinin kanunen şart olmaması kaydıyla alıcı ile birlikte iki imza üzerinden,

          492 sayılı Harçlar Kanununa bağlı (2) sayılı tarifenin I/1 bendine göre harç alınması gerekmektedir.

          Bilgi edinilmesini rica ederim.

 

 

Dursun   CİN

Başkan

---