Mali Danışmanlık - 564-21657                                                            

Ankara, 14.11.2008

Özü: Arsa satışı karşılığı hasılat paylaşım esaslı sözleşmenin damga vergisi hk.

 

G E N E L G E

( 31 )

 

         ........................ NOTER ODASI BAŞKANLIĞINA

         ........................ NOTERLİĞİNE

 

        Bir noterliğimizden Birliğimize intikal ettirilen yazı ekinde örneği bulunan Toplu Konut İdaresi Başkanlığı ile bir şirket arasında tanzim olunan arsa satışı karşılığı gelir paylaşımı işine ilişkin sözleşmede; bağımsız bölümlerin satışından sağlanacak toplam gelirin 40.000.000 YTL. olduğu, idareye ödenecek arsa karşılığı idare payının 12.800.000 YTL olarak gösterildiği ifade edilerek, bu işleme ilişkin damga vergisi tahsilinin bağımsız bölümlerin satışından sağlanacak toplam gelir üzerinden mi, yoksa idareye ödenecek arsa karşılığı idare payı üzerinden mi ödenmesi gerektiğinin bildirilmesi istenilmiş olup bu konuda Maliye Bakanlığı Gelir İdaresi Başkanlığından görüş talep edilmiştir.

         Gelir İdaresi Başkanlığından cevaben alınan ve Yönetim Kurulumuzun 05.11.2008 günlü toplantısında görüşülen 13.10.2008 tarih ve 99530 sayılı yazıda;

         "İlgide kayıtlı yazınız ve eklerinin incelenmesinden, Toplu Konut İdaresi Başkanlığı ile Bemay İnşaat Sanayi ve Ticaret Limited Şirketi arasında tanzim olunan arsa satışı karşılığı gelir paylaşımı işine ilişkin sözleşmenin noterde tasdiki sırasında damga vergisi ve harcın, bağımsız bölümlerin satışından sağlanacak toplam gelir üzerinden mi, yoksa idareye ödenecek arsa karşılığı idare payı üzerinden mi hesaplanması gerektiği hususunda tereddüte düşüldüğü anlaşılmakta olup 488 sayılı Damga Vergisi Kanunu ve 492 sayılı Harçlar Kanunu yönünden gerekli açıklamalar aşağıda yapılmıştır.

         Bilindiği üzere, 488 sayılı Damga Vergisi Kanununun 1 inci maddesinde, bu Kanununa ekli (1) sayılı tabloda yazılı kağıtların damga vergisine tabi olacağı; 3 üncü maddesinde, damga vergisi mükellefinin kağıtları imza edenler olduğu ve resmi dairelerle kişiler arasındaki işlemler nedeniyle düzenlenen kağıtların damga vergisinin kişiler tarafından ödeneceği; 4 üncü maddesinde, bir kağıdın tabi olacağı verginin tayini için o kağıdın mahiyetine bakılacağı ve buna göre tabloda yazılı vergisinin bulunacağı, kağıtların mahiyetlerinin tayininde, şekli kanunlarda belirtilmiş olanlarda kanunlardaki adlarına, belirtilmemiş olanlarda üzerlerindeki yazının tazammun ettiği hüküm ve manaya bakılacağı; 6 ncı maddesinde, bir kağıtta birbirinden tamamen ayrı birden fazla akit ve işlem bulunduğu takdirde bunların herbirinden ayrı ayrı vergi alınacağı, bir kağıtta toplanan akit ve işlemler birbirine bağlı ve bir asıldan doğma oldukları takdirde damga vergisinin, en yüksek vergi alınmasını gerektiren akit veya işlem üzerinden alınacağı; 10 uncu maddesinde, damga vergisinin nispi veya maktu olarak alınacağı, nispi vergide kağıtların nevi ve mahiyetlerine göre, bu kağıtlarda yazılı belli para, maktu vergide kağıtların mahiyetlerinin esas olduğu ve belli para teriminin, kağıtların ihtiva ettiği veya bunlarda yazılı rakamların hasıl edeceği parayı ifade edeceği; söz konusu Kanuna ekli (1) sayılı tablonun I/A-1 bölümünde ise, belli parayı ihtiva eden sözleşmelerin binde 7,5 oranında damga vergisine tabi tutulacağı hükme bağlanmıştır.

         Diğer taraftan, 492 sayılı Harçlar Kanununun 42 nci maddesinde, "Değer veya ağırlık ölçüsüne göre harca tabi işlemlerde (2) sayılı tarifede yazılı değer veya ağırlık esastır.

         Menkul ve gayrimenkul mallar hakkında alım, satım, taahhüt ve rehinle ilgili her nevi mukavele, senet ve kağıtlarda değer gösterilmesi mecburidir. Rehin bordroları hakkında bu hüküm uygulanmaz." denilmektedir.

         Yukarıda sözü edilen Kanun hükümleri çerçevesinde yazınız ekinde yer alan sözleşmenin incelenmesinden, sözleşmenin 2 nci maddesinde, "Toplu Konut İdaresi Başkanlığı'nın sahibi bulunduğu İstanbul Bahçeşehir Toplu Konut Alanındaki, Özel Teknik Şartnamede belirtilen ada/parseldeki arsa üzerinde, İdarenin uygun göreceği proje uyarınca, tüm giderleri yüklenici tarafından karşılanmak üzere, İstanbul Bahçeşehir Toplu Konut Alanı 243/1 Parsel Konutlarının gerekli jeoteknik etüt raporu, plan ve projelerin hazırlanması ilgili belediye ve idarelerin onaylarının ve her türlü ruhsatlarının alınması ile onaylı projelerine, mahal listesine göre bağımsız bölümler, sosyal donatı yapıları ile açık ve kapalı otopark inşaatlarının; ada içi ve dışı her türlü teknik alt yapısı, çevre tanzimi ve peyzajı ile birlikte, sözleşme ve eki şartnameler doğrultusunda tamamlanarak, iskan ruhsatlarının ve kat mülkiyeti tapularının alınması, pazarlanması, satışı, konut alıcılarına teslimi ve Arsa Karşılığı Gelir Paylaşma Esasına göre İdare Payı Toplam Geliri'nin ödenmesidir." Hükmüne yer verildiği anlaşılmıştır.

         Bununla birlikte, söz konusu sözleşmenin "Toplam gelirin paylaşılması ve idare payı toplam gelirinin ödenmesi" başlıklı 3 üncü maddesinde, sözleşme konusu iş karşılığında elde edilmesi beklenen bağımsız bölümlerin satışından sağlanacak toplam 40.000.000,-YTL tutarındaki gelirin % 32 sine tekabül eden 12.800.000,-YTL lik kısmın, İdare'ye ödenecek arsa karşılığı idare payı toplam gelir miktarı olması kararlaştırılmış ve İdare'ye ödenecek asgari idare payı toplam gelir miktarının, toplam satış gelirinin, sözleşmenin 3/d maddesinde belirtilen hususlar hariç, herhangi bir nedenle azalması durumunda değişmeyeceği, artması durumunda ise sözleşmenin 8 inci maddesi hükümlerinin uygulanacağı belirtilmiştir.

         Ayrıca sözleşmede, yapılacak iş kapsamında yüklenici tarafından satışa sunulacak bağımsız bölümlerle ilgili olarak teklif aşamasında sunulan tip, alan ve mahal listelerinin verilen minimum değerler olduğu, bunlarda iyileştirici yönde değişikliklerin İdare'nin muvafakati ile yapılabileceği, bu iyileşmeler karşılığında arsa karşılığı idare payı toplam gelir oranında herhangi bir değişiklik olmayacağı, teklif verme tarihinden sonra, ilgili yasa ve mevzuatlardaki değişiklikler nedeniyle ve/veya projelerin ilgili Belediyece onaylanması safhasında, inşaata esas toplam emsal değerinde artma veya eksilme olması durumunda, idare payı gelir oranı değişmemek kaydıyla, idare payı toplam gelirinin etkileşim oranında değişeceği, bağımsız bölümlerin satışından sağlanacak toplam gelirin sözleşmede belirlenen bedelin altına düşmesi halinde dahi, arsa karşılığı idare payı toplam gelir tutarının ve ödeme tarih ve miktarının değişmeyeceği esasları karara bağlanmıştır.

         Söz konusu sözleşmenin konusunun esas itibariyle arsa sahibi olan Toplu Konut İdaresi'nin ........ İnşaat Sanayi ve Ticaret Limited Şirketi'ne arsasını vermesi karşılığında, anılan şirketin bu arsa üzerine inşa edeceği konutların satışından sağlanacak toplam gelirin belli bir yüzdesinin arsa sahibi TOKİ'ye ödenmesi olarak belirlendiği, inşa edilecek konutların satışından elde edilecek gelirin sözleşmede belirlenen bedelin altına düşmesi durumunda dahi bu bedelin değişmeyeceği hususları dikkate alındığında, söz konusu sözleşmeye ilişkin damga vergisi matrahı olarak, sözleşmenin 3 üncü maddesinde yer alan ve toplam gelir miktarının % 32'si olarak hesaplanan İdare'ye ödenecek arsa karşılığı idare payı toplam gelir tutarı olan 12.800.000,-YTL'nin dikkate alınması ve bu tutar üzerinden binde 7,5 nispetinde damga vergisi ve 492 sayılı Harçlar Kanununa bağlı (2) sayılı tarifenin I/1 inci pozisyonu uyarınca nispi harç aranılması gerekmektedir."

         denilmektedir.

         Gelir İdaresi Başkanlığı yazısındaki görüşe istinaden, kat karşılığı inşaat sözleşmelerinin farklı bir tarzı olan arsa satışı karşılığı hasılat paylaşım esaslı sözleşmelerde nispi damga vergisi ve noter harcının bağımsız bölümlerin satışından elde edilecek toplam gelirden idareye verilecek idare payı üzerinden hesap edilmesi gerekmektedir.

Ancak, inşaata tahsis olunan arsa üzerine yapılacak inşaat sonrası elde edilecek toplam hasılat ve bu meyanda idare payına parasal değer olarak yer verilmeyen bu nevi sözleşmelerden alınacak nispi harç ve damga vergisi tatbikatında, 2006/31 sayılı genelgemiz esaslarına göre işlem yapılması gerekmektedir.

         Bilgi edinilmesini rica ederim.

         Saygılarımla,

 

                                                                                             BAŞKAN

                                                                                           Hasan YENİ

                                                                                        (İstanbul 28.Noteri)

Ş.KILIÇ

ŞK.

---