2007-6 sayılı genelge
Dizin
2017/5 sayılı genelge ile birlikte değerlendirilmelidir.
Mali Danışmanlık 1873
Ankara, 26.01.2007
Özü: Kat karşılığı inşaat ve satış vaadi sözleşmelerinde değer uygulaması hk.
G E N E L G E
( 6 )
........................ NOTER ODASI BAŞKANLIĞINA
........................ NOTERLİĞİNE
Adalet Müfettişlerince yapılan teftişlerde kat karşılığı inşaat ve satış vaadi sözleşmeleri yönünden ortaya çıkan durum neticesinde Adalet Bakanlığı Hukuk İşleri Genel Müdürlüğüne gönderilen yazımızla;
"Bilindiği üzere Maliye Bakanlığı görüşüne dayanılarak yayımlanan 1995/59 sayılı genelgemizde, satış vaadi ve kat karşılığı inşaat sözleşmelerinde inşaata tahsis olunan arsanın işlemin yapıldığı tarihteki emlak vergisi değerinden aşağı olmayan bir değer beyan edileceği, noterin bu değerin gerçekten arsanın emlak vergisi değeri olup olmadığını bilemeyeceği cihetle ilgilileri bu yönde ikaz ederek. İlgililerin beyanını işleme imzalarını alarak şerh edecekleri ve işlemi bu suretle tamamlayacakları, ancak bu durumda dahi teamülen çok düşük değerler üzerinden işlemin yapılamayacağı belirtilmiştir.
Bu nevi işlemler noterliklerde öngörülen prensipler çerçevesinde yapılmakta iken, noterlik teftişlerinde denetimi yapan müfettişlerin farklı yaklaşımları ile karşılaşılmış ve bunun sonucunda, müfettişlerce gayrimenkullerin emlak vergisi değerleri ilgili belediyelerden sorularak bir çok işlemde damga vergisi ve harç tamamlatılması uygulaması ile karşı karşıya kalınmıştır.
Gelinen noktada Yönetim Kurulumuzun 07.11.2006 günlü toplantısında yapılan değerlendirme neticesinde noterliklerin böyle bir uygulama ile mağdur edilmemesi bakımından satış vaadi ve kat karşılığı inşaat sözleşmelerinde bundan böyle kat karşılığı inşaata tahsis olunan arsanın, işlem tarihindeki emlak vergisi kıymetinin ilgili belediyesinden temin edilecek bir yazı ile belgelenmek suretiyle işleme yazılması gerektiği sonucuna varılmakta ve uygulama birliğinin bu suretle sağlanması gerektiği düşünülmektedir." şeklinde görüş bildirilerek konu hakkındaki Bakanlıkları görüşü talep edilmiştir.
Konu hakkında Adalet Bakanlığı Hukuk İşleri Genel Müdürlüğünden alınan ve Yönetim Kurulumuzun 18.01.2007 günlü toplantısında görüşülen 04.01.2007 günlü ve 00011 sayılı yazı da;
"Gayrimenkul satış vaadi ve kat karşılığı inşaat sözleşmelerinde bundan böyle kat karşılığı inşaata tahsis edilen arsanın işlem tarihindeki emlak vergisi kıymetinin ilgili belediyeden temin edilecek bir yazı ile belgelenmek suretiyle işlem yapılmasının, uygulama birliğinin bu surette sağlanmasının düşünüldüğü belirtilerek, Genel Müdürlüğümüzün görüşünün sorulduğu ilgi yazınız ile konu incelendi.
Bilindiği üzere; 492 sayılı Harçlar Kanununun 41. maddesinde noter harçlarının (2) sayılı tarifede yazılı işlemlerden değer veya ağırlık ölçüsüne göre nispi, işlem in nevi ve mahiyetine göre maktu esas üzerinden alınacağı, 42. maddesinin 2. fıkrasında, menkul ve gayrimenkul mallar hakkında alım, satım, taahhüt ve rehinle ilgili her türlü mukavele senet ve kağıtlarda değer gösterilmesinin mecburi olduğu, 63. maddesinde, bu Kanunda sözü edilen "kayıtlı değer" veya "emlak vergisi değeri" deyiminin 1319 sayılı Emlak Vergisi Kanununun 29. maddesine göre belirlenen vergi değ erini ifade ettiği, 46. maddesinde ise, birbiriyle ilgili işlerin bir arada bulunması halinde yüksek harç alınmasını gerektiren iş üzerinden bir harç alınacağı belirtilmiştir. Benzer şekilde, 488 sayılı Damga Vergisi Kanununun 6/2. maddesinde bir kağıtta toplanan akit ve işlemler birbirine bağlı ve bir asıldan doğma oldukları takdirde damga vergisinin en yüksek alınmasını gerektiren sözleşme veya işlem üzerinden alınacağı hükmü bulunmaktadır.
Sözü edilen Kanun hükümlerinin incelenmesinden de anlaşılacağı üzere, kat karşılığı arsa devri ve inşaat sözleşmelerinde bir değer gösterilmesi zorunlu bulunmakta, dolayısıyla nispi damga vergisi ve harcın bu değer üzerinden tahsili gerekmektedir. Kanunen bildirim zorunluluğu bulunan mükelleflerin vergi değerinden daha düşük beyanda bulunmaları halinde harcın hesabında vergi değerinin esas alınacağı, aradaki farka isabet eden harcın 213 sayılı Vergi Usul Kanununa göre hesaplanan vergi ziyaı cezası % 25 oranında uygulanmak suretiyle ikmalen tarh edileceği 492 sayılı Harçlar Kanununun 63. maddesinin 2. fıkrasında belirtilmektedir.
Diğer yandan, noterlikte yapılan işlemlerden ve düzenlenen kağıtlardan, 488 sayılı Kanun gereğince damga vergisi, 3065 sayılı Kanun gereğince katma değer vergisi, 492 sayılı Kanun gereğince noter harcı ve 210 sayılı Kanun gereğince değerli kağıt bedeli tahsil etmesi gereken noterler, 1512 sayılı Noterlik Kanununun 162. maddesi gereğince, stajyer, katip ve katip adayları tarafından yapılmış olsa bile bir işin yapılmamasından veya hatalı yahut eksik yapılmasından dolayı zarar görmüş olanlara karşı sorumlu bulunmaktadırlar. 492 sayılı Harçlar Kanununun 127. maddesinde "Bu Kanunda aksine hüküm bulunmadıkça harçların tamamı peşin olarak ödenmeden harca mevzu olan işlem yapılamaz" denilmektedir. Noterlerin vergi ve harç toplama yükümlülüğüne ilişkin yukarıda arz edilen mevzuat uyarınca ve Devletin vergi kaybına uğramaması düşüncesiyle, yanlış bildirim yapılarak vergi ziyaına sebebiyet verilen işlemlerde, adalet müfettişlerinin gayrimenkullerinin emlak vergi değerlerini ilgili belediyeden sorarak damga vergisi ve harç tamamlattırılması yoluna gittikleri görülmektedir.
Noterliklerde vuku bulan vergi ve harç kaybı olaylarına benzer şekilde mükellef ile vergi daireleri arasında yaşanan tapu harcı ihtilaflarının sona erdirilmesi düşünülerek Maliye Bakanlığının 48 seri nolu Harçlar Kanunu Genel Tebliği 13.09.2005 tarih ve 25935 sayılı Resmi Gazete'de yayınlanmış söz konusu tebliğ ile 1319 sayılı Emlak Vergisi Kanunu hükümlerine göre her yıl belirlenen emlak vergisi değerlerinin belediyeler tarafından elektronik doldurularak tapu dairelerine gönderilmesi istenilmiştir.
Nitekim konuyla ilgili görüşü istenilen Teftiş Kurulu Başkanlığının 14.12.2006 tarih ve 9917 sayılı cevabi yazısında özet olarak, gayrimenkul satış vaadi ve kat karşılığı inşaat sözleşmelerinde inşaata tahsis olunan arsanın belediyece belirlenen asgari emlak vergisi değerinin işlemlerde esas alınması gerektiği belirtilmiştir.
Bu itibarla; Devletin vergi ve harç kaybına uğramaması, eksik vergi ve harcın öncelikle noterlerden tahsil edilmemesi, asıl mükellefe rücu müessesinin hukuki anlamda ifası mümkün olsa da, fiili olarak uygulanmasında zorlukların yaşanması, bu şekilde noterlerin mağdur edilmemesi ve uygulamada birliğin sağlanması bakımından, bundan böyle gayrimenkul satış vaadi ve kat karşılığı inşaat sözleşmelerinin kat karşılığı inşaata tahsis olunan arsanın işlem tarihindeki emlak vergisine esas değerinin ilgili belediyeden temin edilecek bir yazı ile belgelendirilmek suretiyle tanziminin veya taraflarca daha yüksek bir değer beyan edilmiş ise bu değerin esas alınması, harç ve damga vergisinin hesabında da Maliye Bakanlığı Gelir İdaresi Başkanlığının 10.02.2006 tarih ve 7846 sayılı yazısını duyuran 04.05.2006 tarih ve 31 sayılı genelgenizin göz önünde bulundurulmasının uygun olacağı düşünülmektedir." denilmektedir.
Adalet Bakanlığı Hukuk İşleri Genel Müdürlüğünün, Teftiş Kurulu Başkanlığı'nca da iştirak edildiği anlaşılan görüşünde gayrimenkul satış vaadi ve kat karşılığı inşaat sözleşmelerinde inşaata tahsis olunan arsanın işlem tarihindeki emlak vergisi beyan değerinin ilgili belediyesinden alınacak bir yazı ile belgelendirilmesi suretiyle işleme yazılması, ilgililer tarafından daha yüksek bir değer beyan edilmesi halinde ise, bu değerin işleme yazılarak nispi harç ve damga vergisi uygulanması gerekmektedir. Ayrıca arsa sahibi ve müteahhit arasında arsa bedelinin dışında karşılıklı veya tek taraflı bir para ödenmesi söz konusu olduğu takdirde 2006/31 sayılı genelgemiz esaslarının dikkate alınacağı tabiidir.
Bilgi edinilmesini ve gereğinin buna göre yapılmasını rica ederim.
Saygılarımla,
BAŞKAN
Hasan YENİ