Ankara, 15:02.1996

Özü : Konutla birlikte işyeri inşaatına yönelik cezai şart da içeren sözleşme hk.

 

GENELGE (24)

 

Bir Noterliğimizde, taşınmaz sahibi ile kooperatif arasında yapılan inşaat sözleşmesinde;

İnşaat yapılacak gayrimenkullerin arsa değerinin 2.000.000.000.-TL. olup dükkana isabet eden kısmın değerinin 20:000.000.-TL. olduğu,

Öncelikle 2.000.000.000.-TL.bedelle mülkiyetin kooperatife intikal ettirileceği, arsa sahiplerinin inşaat sebebiyle doğacak kanuni haklarını garanti altına almak maksadı ile arsa sahibi lehine 2.000.000.000.-TL.ipotek konulacağı,

Arsa sahibine 15 daire, 1 dükkan verileceği,

Bu sözleşmeden cayan tarafın karşı tarafa 2.000.000.000.-TL.cezai şart,ödeyeceği, yolunda hükümlere yer verilmiştir.

 

Bu işlemde harç ve damga vergisinin ne şekilde alınması gerekeceği konusunda çıkan görüş farklılıkları nedeniyle, örneği gönderilerek, Maliye Bakanlığından görüş istenmişti.

Gelirler Genel Müdürlüğünün 12.04.1995 günlü 19346 sayılı yazısında:

" Bilindiği üzere, 492 sayılı Harçlar Kanununun 42 nci maddesinde, menkul ve gayrimenkul mallar hakkında alim, satım, taahhüt ve rehinle ilgili her nevi mukavele, senet ve kağıtlarda değer gösterilmesinin mecburi olduğu hükme bağlanmıştır.

 

Diğer taraftan, 492 sayılı Harçlar Kanununun 38 nci maddesinin 2 nci fıkrasındaki "Pey akçesi, zamanı rücu, ücret tevkifi, cezai şart gibi bir akdin müeyyidesi kabilinden olan taahhütlerden, başlı başına bir akde konu olmadıkça harç alınmaz." Hükmü gereğince, inşaat sözleşmesinin müeyyidesini

 

 

teşkil eden -cezai şart taahhüdünün aynı akit muhtevasında düzenlenmiş olmasından dolayı, bu taahhüdün ihtiva ettiği para miktarının harç uygulamasında dikkate alınmaması icabeder. .

Bu nedenle, sözleşmenin 492 sayılı kanuna bağlı (2) sayılı tarifenin I/1 pozisyonuna göre, 2982 sayılı Kanunun 3 ncü maddesi hükmü 'de dikkate alınarak arsa üzerine yapılması taahhüt edilen inşaatın taahhüt tarihindeki rayiç inşaat bedelinden, konutlara isabet eden kısım çıkarıldıktan sonra kalan miktar üzerinden nisbi harca tabi tutulması gerekir.

Öte yandan, 488 sayılı Damga Vergisi Kanununun 6 ncı maddesinin 2 nci fıkrasında " bir kağıtta toplanan akit ve işlemler birbirine bağlı ve bir asıldan doğma oldukları takdirde Damga Vergisi, en yüksek vergi alınmasını gerektiren akit veya işlem üzerinden alınır." hükmü yer almaktadır. Aynı Kanuna ekli (1) sayılı tablonun I-Akitlerle ilgili kağıtlar bölümünün 1/a fıkrasında da, belli parayı ihtiva eden mukavelename, taahhütname ve temliknamelerin binde 6 nispetinde damga vergisine tabi olacağı belirtilmektedir.

 

Yukarıda yapılan açıklamalar gereğince yazınızda söz konusu edilen sözleşmenin, 488 sayılı Kanununun 6/2 nci fıkrası uyarınca en yüksek vergi alınmasını gerektiren rayiç inşaat bedeli veya taahhüt miktarı olan 2.000.000.000.-TL.den hangisi yüksekse bu bedelden konutlara isabet eden kısım çıkarıldıktan sonra kalan miktar üzerinden binde 6 nispetinde damga vergisine tabi tutulması gerekmektedir."denilmiştir.

 

Konu, Yönetim Kurulunda görüşülmüş ve Maliye Bakanlığına yeni bir yazı gönderilerek:

" (1) Yazılarındaki "rayiç inşaat bedeli" ibaresinden ne kastedildiği ve bu bedelin nasıl hesaplanacağı konusuna açıklık getirilmesi,

(2) Yazılarında rayiç inşaat bedeli veya taahhüt miktarı olan 2.000.000.000.-TL.dan hangisi yüksekse, bu bedelden konutlara isabet eden kısım çıkarıldıktan sonra kalan miktar üzerinden binde 6 damga vergisi alınacağına işaret edilmekte ise de,

2.000.000.000.-TL. için cezai şart dahi yer aldığına göre yukarıdaki miktarın bu değerin altına düşmesi halinde damga vergisinin yüksek olan cezai şart miktarı üzerinden hesaplanması gerekeceğinin düşünüldüğünden bu hususa açıklık getirilmesi" istenmiştir.

Gelirler Genel Müdürlüğünün 29.03.1996 günlü 13003 sayılı yazısında

 

"Bilindiği üzere, 213 sayılı Vergi Usul Kanununun değerlemeye ilişkin mükerrer 266, maddesinde, "Rayiç bedel, bir iktisadi kıymetin değerleme günündeki normal alım satım değeridir." hükmü bulunmaktadır.

Buna göre, ilgi (c)de kayıtlı yazınızda sözü edilen rayiç inşaat bedeli ifadesinden inşa binanın sözleşmenin düzenlediği tarihteki normal alım satım değerinin anlaşılması gerekir.

Öte yandan, ilgi (b)de kayıtlı yazımızda ilgi (a)da kayıtlı yazınızda sözü edilen cezai şartın 150 m2'nin altında konut inşaatına ve işyeri inşaatına ilişkin sözleşmenin müeyyidesini teşkil eden bir taahhüt olduğu belirtilmiştir.

Buna göre, söz konusu sözleşmenin 488 sayılı Kanununun 6/2.fıkrası uyarınca en yüksek vergi alınmasını gerektiren rayiç inşaat bedeli ya da cezai şart taahhüdünün işyeri inşaatına isabet eden bedeli üzerinden damga vergisinin alınması gerekecektir." denilmektedir.Bilginizi ve buna göre işlem ifasını rica ederim.Saygılarımla,

 

BAŞKAN

Hasip DİNÇER

(Ankara 24. Noteri)

---